路線価 (2023) 東京都中野区東中野3-127-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区東中野３丁目１２７番８
価格時点	2023 年
駅名	東中野駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 225万1,386 円 1平米 68万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 225万7,998 円／坪 1平米 68万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として中野区及びその周辺区の最寄り駅から徒歩圏内に所在する住宅地域である。需要者の中心は、自用目的の一次取得者及び買替取得者等であり、同一需給圏外からの転入も見られる。交通利便性、住環境にも概ね恵まれている。地価は、堅調な不動産市況を背景に概ね上昇傾向にある。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で１．３億～１．４億円程度である。 (2) 同一需給圏は、中野区及びその周辺区のＪＲ中央線の駅から徒歩圏内の住宅地である。需要者の中心としては、自己使用目的の一時取得者や買換え層であり、アパート等の経営を目的とした投資家や建売業者も想定される。利便性・住環境ともに兼ね備えており、新型コロナウイルス感染症の影響下でも緩やかな上昇傾向を示している。需要の中心は、土地は標準地規模程度で１～１．５億円程度であるものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は戸建住宅の他、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域にあるが、当該地域では、賃貸活用は土地所有者の資産有効活用を目的としたものが多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって相対的に比準価格の説得力の方が収益価格のそれを上回るものと思料する。したがって、本件では説得力に富む比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存する近隣地域は、アパート等の共同住宅も散見されるものの、一般住宅が中心で取引も自己使用目的の取引が中心である。収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成されている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等から多数の事例を収集・選択し比較検討を行っており、市場性を反映した実証的な価格として試算されている。よって比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東中野駅北西方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅兼共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区東中野３丁目１２７番８
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17.5 m
面積	193 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ総武線東中野駅徒歩圏内に存する成熟した低層住宅地域である。当該地域に特段の変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、金融緩和状況等を背景に地価は概ね上昇傾向にあるものと思料する。 (2)東中野駅から徒歩圏に位置し、交通利便性に恵まれた成熟した住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の状況下でも地価は上昇傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 227万7,834 円 1平米 68万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 228万4,446 円 1平米 69万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 227万7,834円 1平米 68万9,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 228万4,446円 1平米 69万1,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつあるが、世界的な金融引締め等が続く中、景気の先行きについては不透明な状況にある。 (2)我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直しの動きが続いているが一部弱さを残している。
地域要因
(1)ＪＲ総武線東中野駅から徒歩圏に存する住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変動はないが、地価はやや上昇傾向にて推移している。 (2)東中野駅徒歩圏内の利便性が高い成熟した住宅地域であり、需要も底堅く、新型コロナウイルス感染症の影響下にあっても地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。 (2)個別的要因には特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目１２７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万406 円／平米 49万7,242 円／坪
推定価格 平米 坪	52万8,727 円／平米 174万7,971 円／坪
標準価格 平米 坪	64万8,745 円／平米 214万4,751 円／坪
査定価格 平米 坪	65万5,000 円／平米 216万5,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目１２７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,394 円／平米 191万2,171 円／坪
推定価格 平米 坪	60万4,152 円／平米 199万7,327 円／坪
標準価格 平米 坪	71万7,520 円／平米 237万2,121 円／坪
査定価格 平米 坪	72万5,000 円／平米 239万6,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50803 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目１２７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	79万8,823 円／平米 264万909 円／坪
推定価格 平米 坪	82万2,550 円／平米 271万9,350 円／坪
標準価格 平米 坪	79万1,675 円／平米 261万7,278 円／坪
査定価格 平米 坪	80万 円／平米 264万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目１２７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万5,579 円／平米 206万8,164 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,990 円／平米 225万7,965 円／坪
標準価格 平米 坪	68万947 円／平米 225万1,211 円／坪
査定価格 平米 坪	68万8,000 円／平米 227万4,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情