路線価 (2023) 東京都中野区弥生町1-39-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区弥生町１丁目３９番１３
価格時点	2023 年
駅名	西新宿五丁目駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 195万3,846 円 1平米 59万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 195万3,846 円／坪 1平米 59万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に中野区南部の東京メトロ丸ノ内線、及び都営大江戸線・京王新線沿線の住宅地域である。都心部への接近性に恵まれた地域であり、中心的な市場参加者は自己使用目的の一次取得者や買い替え層であるが、一部、収益獲得目的の個人投資家・法人等もみられる。従前より安定した需要を保っているエリアで、地価は堅調に推移している。土地のみ需要の中心総額価格帯は４～５千万円程度、対象標準地規模にて９千万円～１億円台である。 (2) 同一需給圏は、中野区南部のＪＲ線・東京メトロ丸ノ内線・京王線及び都営大江戸線沿線の住宅地域を中心にその周辺地域に及ぶ。需要者の中心は自己使用目的の一次取得者層や買い替え層であるが、一部、収益獲得目的の個人・法人等もみられる。交通利便性に優れた地域として従来から一定の需要を有している地域であり、地価は上昇傾向がみられる。需要の中心となる価格帯は、標準地規模で総額１億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の属する近隣地域は、アパート等が散見されるものの、主に戸建住宅が建ち並ぶ住環境を形成している。取引も自己使用目的のものが多くみられることから、代替競争不動産の取引価格を中心に意思決定をする市場参加者が大半を占めるものと判断した。したがって、市場性を反映した実証的・客観的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地の存する地域は、アパート等も散見されるものの戸建住宅が多く、取引は自己使用目的が中心である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が高い説得力を有すると判断した。よって、比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西新宿五丁目駅　西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅、アパート等が密集する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区弥生町１丁目３９番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北３．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成の住宅地域として成熟しており、今後も当面は現状のまま推移すると予測した。交通利便性・住環境ともに良好で、堅調な需要を背景として地価は上昇基調と予測する。 (2)成熟した低層住宅地域であり、今後も当面は現状のまま推移すると思われる。交通利便性・住環境ともに概ね良好で需要は底堅い。地価は上昇傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 195万7,152 円 1平米 59万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 196万3,764 円 1平米 59万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 186万7,890円 1平米 56万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 196万3,764円 1平米 59万4,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 186万7,890円 1平米 56万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直している中、当区では中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産年齢人口・新設持家着工件数とも概ね安定的に推移している。 (2)地政学リスク、為替・物価動向等の先行き不安はあるものの、日本経済は引き続き回復基調にあり、中野区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)渋谷・新宿区界近辺の中野区内に位置する住宅地価は上昇基調にあり、近隣地域内の不動産に係る需給均衡について逼迫した状態が続いている。 (2)既に成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。都心へのアクセスに優れ、堅調な需要を背景に、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町１丁目３９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	56万7,376 円／平米 187万5,745 円／坪
推定価格 平米 坪	56万5,194 円／平米 186万8,531 円／坪
標準価格 平米 坪	60万631 円／平米 198万5,686 円／坪
査定価格 平米 坪	60万7,000 円／平米 200万6,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町１丁目３９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	74万1,544 円／平米 245万1,544 円／坪
推定価格 平米 坪	75万8,823 円／平米 250万8,669 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,779 円／平米 194万3,197 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町１丁目３９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万592 円／平米 198万5,557 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3 円／平米 198万3,610 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,595 円／平米 191万2,835 円／坪
査定価格 平米 坪	58万4,000 円／平米 193万704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町１丁目３９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,815 円／平米 174万1,650 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,405 円／平米 177万9,967 円／坪
標準価格 平米 坪	58万804 円／平米 192万138 円／坪
査定価格 平米 坪	58万7,000 円／平米 194万622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50809 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町１丁目３９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
推定価格 平米 坪	68万3,137 円／平米 225万8,451 円／坪
標準価格 平米 坪	59万949 円／平米 195万3,677 円／坪
査定価格 平米 坪	59万7,000 円／平米 197万3,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	217 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情