路線価 (2023) 東京都中野区中野3-2-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中野３丁目２番１
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	2億7,300万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 296万8,788 円 1平米 89万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億7,200万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万8,870 円／坪 1平米 89万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね中野区、及び周辺区内の優良・準優良住宅地域。需要者の中心は、都内外在住の富裕層若しくは不動産業者である。当該地域は、利便性の高さも兼ね備える高級住宅地域で、区画整然と邸宅が建ち並び、優良な住環境を形成している。高級感・利便性から稀少性が高く底堅い需要があり、需給は安定している。市場の中心価格帯は、土地が対象標準地と同規模程度で総額２億円台、新築戸建物件で２．５～３億円台とみられる。 (2) 同一需給圏は、中野区及びその周辺の駅から徒歩圏の優良・準優良住宅地域である。主たる需要者は、自己使用目的の個人事業主等の富裕層または賃貸マンションを営む法人等である。高級住宅が多く見られる地域として人気が高く、希少性も高いことから需要は旺盛で、地価は上昇基調にある。敷地規模により幅はあるが、標準地規模の市場の中心価格帯は、土地で総額２億７千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、街路条件を含めた住環境等につき規範性が高い成約事例を中心に求められ、客観的で説得力が高い。一方、収益価格は低位に試算された。近隣地域は中野駅徒歩圏内の高級住宅地域として成熟しているが、節税対策を主眼に据えた共同住宅利用は見受けられるものの、高層化が困難な為、自己使用目的の需要が中心となっている。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い事例を収集し比較検討を行っており、実証的な価格が求められた。一方で収益価格は低位に求められた。当該地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められるが、現実の市場における多様な取引目的や市場動向を反映した比準価格は、優れた説得力を有するものと判断した。以上により、比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	92 坪 (304 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模以上の住宅の多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中野３丁目２番１
標準地の範囲
東	10 m
西	70 m
南	0 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「中野」駅徒歩圏、且つ、中規模以上の一般住宅、中層共同住宅が建ち並ぶ上品等の住宅地域として成熟しており、今後も現状維持と予測した。高額所得者層を中心とした需要が多く、地価推移を上昇基調と予測した。 (2)ＪＲ中央線中野駅を最寄り駅とする成熟した住宅地域である。今後も当面はこれを維持すると思料するが、中野駅周辺の再開発に伴い環境が変化する可能性がある。地価は上昇傾向になるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 298万2,012 円 1平米 90万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 297万8,706 円 1平米 90万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 298万2,012円 1平米 90万2,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 281万100円 1平米 85万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 297万8,706円 1平米 90万1,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 281万100円 1平米 85万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直している中、当区では中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産年齢人口・新設持家着工件数とも概ね安定的に推移している。 (2)地政学リスク、為替・物価動向等の先行き不安はあるものの、日本経済は引き続き回復基調にあり、中野区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)中野駅徒歩圏内の利便性の高さを兼ね備える優良住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。 (2)中野区内の優良住宅地域として需要は根強く、地価は上昇傾向にある。駅周辺の再開発に伴い、将来的に変動の可能性がある。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,613 円／平米 232万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	68万5,823 円／平米 226万7,331 円／坪
標準価格 平米 坪	90万9,580 円／平米 300万7,071 円／坪
査定価格 平米 坪	91万 円／平米 300万8,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	71万3,326 円／平米 235万8,256 円／坪
推定価格 平米 坪	72万6,166 円／平米 240万705 円／坪
標準価格 平米 坪	90万950 円／平米 297万8,541 円／坪
査定価格 平米 坪	90万1,000 円／平米 297万8,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50808 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万4,609 円／平米 196万5,777 円／坪
推定価格 平米 坪	64万2,804 円／平米 212万5,110 円／坪
標準価格 平米 坪	89万5,270 円／平米 295万9,763 円／坪
査定価格 平米 坪	89万5,000 円／平米 295万8,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50814 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野３丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	74万276 円／平米 244万7,352 円／坪
推定価格 平米 坪	75万6,243 円／平米 250万139 円／坪
標準価格 平米 坪	90万8,946 円／平米 300万4,975 円／坪
査定価格 平米 坪	90万9,000 円／平米 300万5,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情