路線価 (2023) 東京都中野区中央1-612-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中央１丁目６１２番１
価格時点	2023 年
駅名	中野坂上駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 257万8,680 円
1平米当たり	1平米 78万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	20億7,000万 円 (2014 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	20億7,000万 円 (2014 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円／坪 1平米 103万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線、ＪＲ中央線沿いの共同住宅地域等で、中野区のほか周辺区に及ぶ。需要者はマンションデベロッパー、不動産投資会社等である。新型コロナの影響を受け中野区土地取引件数、取引面積は停滞している。一方、需給は逼迫しており、利便性の高い新築マンション需要は旺盛で同一需給圏内の共同住宅地需要は堅調である。立地、規模等によりばらつきはあるが、総額５億円から３０億円程度が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線、都営大江戸線、ＪＲ中央線沿線を中心とした共同住宅地域で、隣接する周辺区等を含む広域的地域に及ぶ。主な需要者はマンション用地の仕入れを目的とするディベロッパー等であり、利便性や良好な住環境を兼ね備えた大規模画地は極めて希少性が高く、取得競争は激しく、地価は上昇傾向にある。大規模画地はその規模、容積率等により大きな価格格差が生じ、個別性ゆえに需要の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏の取引事例を収集し、規範性の高い事例を選択し補修正を行ったが、規模等が異なり、標準地と採用事例の特性に応じた要因比較には困難な面もあった。開発法による価格は、販売価格、建築費等の諸費用、開発期間、投下資本収益率等の想定を市場データから行ったが、将来における販売状況等の予測には限界もある。従って、両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された、規範性ある大規模画地の事例等から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である。最有効使用が分譲マンションであるため、開発法を適用して、収益還元法は適用しなかったが、開発法では、ディベロッパーの投資採算性に着目した説得力の高い価格が求められた。したがって、比準価格及び開発法による価格の両者を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中野坂上駅東方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	609.2 坪 (2014 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中央１丁目６１２番１
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	70 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新宿区、渋谷区に近く需要のある共同住宅地域
街路	５．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層共同住宅地域として成熟化し、今後も良好な住環境を維持すると予測する。新宿区、渋谷区等の副都心区等からの需要の流入があり、最近の旺盛な新築マンション需要により、地価は上昇傾向になると予測される。 (2)中野坂上駅徒歩圏の利便性の高い地域で、中層共同住宅地域として熟成している。地域要因に特段変動はなく、当面は現状維持にて推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 323万9,880円 1平米 98万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 323万9,880円 1平米 98万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は回復基調で、中野区の人口、世帯数共微増傾向で、住宅地需要にも及んでいる。 (2)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。
地域要因
(1)共同住宅地域として成熟化し、比較的環境が良好であるほか利便性も高く、開発業者等の需要は堅調である。 (2)利便性、住環境に恵まれた共同住宅地域として熟成しており、ディベロッパー需要等も底堅く、引き続き地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中央１丁目６１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万2,101 円／平米 225万5,026 円／坪
推定価格 平米 坪	72万3,862 円／平米 239万3,088 円／坪
標準価格 平米 坪	92万8,028 円／平米 306万8,061 円／坪
査定価格 平米 坪	92万8,000 円／平米 306万7,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	89 ％
基準容積率	210 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中央１丁目６１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	74万1,544 円／平米 245万1,544 円／坪
推定価格 平米 坪	75万8,823 円／平米 250万8,669 円／坪
標準価格 平米 坪	98万5,484 円／平米 325万8,010 円／坪
査定価格 平米 坪	98万5,000 円／平米 325万6,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50803 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中央１丁目６１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	107万2,171 円／平米 354万4,597 円／坪
推定価格 平米 坪	106万1,911 円／平米 351万678 円／坪
標準価格 平米 坪	106万1,911 円／平米 351万678 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中央１丁目６１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	87万8,966 円／平米 290万5,862 円／坪
推定価格 平米 坪	87万3,106 円／平米 288万6,488 円／坪
標準価格 平米 坪	105万3,204 円／平米 348万1,892 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50118 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中央１丁目６１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	77万9,717 円／平米 257万7,744 円／坪
推定価格 平米 坪	75万9,629 円／平米 251万1,333 円／坪
標準価格 平米 坪	111万569 円／平米 367万1,541 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情