路線価 (2023) 東京都中野区東中野1-77-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区東中野１丁目７７番２１
価格時点	2023 年
駅名	東中野駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億5,900万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 270万1,002 円 1平米 81万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億5,900万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 270万1,002 円／坪 1平米 81万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中野区及び周辺区に存する主としてＪＲ中央線「中野」駅から「東中野」駅を中心に優良な住環境を備える住宅地域である。主な需要者は、都心へのアクセスと住環境を重視する会社役員等富裕層のエンドユーザー（１次取得、買い替え層）や、再販業者等である。近隣地域は、最寄駅から１０分圏内と利便性が高いため、潜在的需要は多く、成約価格は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、標準的な規模の土地総額で２．５億円前後程度である。 (2) 同一需給圏は、中野区及び周辺区におけるＪＲ中央線沿線各駅から徒歩圏の優良住宅地域であり、需要者は高所得者層の会社員、個人事業主及び不動産業者等である。中規模以上の一般住宅が多い熟成した住宅地域であり、閑静な優良住宅地に対する需要は根強い。地縁性を持つ者以外からの需要も底堅く、コロナ禍による先行きの不透明感はあるものの、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地規模で２億円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となっている。他方、アパート等の建築を前提とした投資目的での取引については、土地の規模や行政的条件等による制約から、元本価格に見合う収益が見込めないため、自己居住目的の取引と比較すると需要は少ない。以上から、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 最寄り駅から徒歩圏内の利便性の高い優良住宅地域として熟成しており、賃貸需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。市場においては、自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東中野駅南方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	95.9 坪 (317 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模以上の一般住宅の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区東中野１丁目７７番２１
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中規模以上の戸建住宅が多く建ち並ぶ成熟した住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。 (2)中規模以上の一般住宅が多い良好な住宅地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 273万4,062 円 1平米 82万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 272万7,450 円 1平米 82万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 273万4,062円 1平米 82万7,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 254万8,926円 1平米 77万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 272万7,450円 1平米 82万5,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 254万8,926円 1平米 77万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)引き続きのコロナ禍の下、急速な為替変動、資源高等の影響を受けつつも、景気は一部に回復傾向もみられ、区内の地価は上昇傾向にある。 (2)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。中野区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。
地域要因
(1)東中野駅徒歩圏の閑静な低層戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はない。地価水準は上昇傾向にある。 (2)東中野駅から徒歩圏の閑静な優良住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野１丁目７７番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万3,691 円／平米 219万4,162 円／坪
推定価格 平米 坪	66万438 円／平米 218万3,408 円／坪
標準価格 平米 坪	80万3,453 円／平米 265万6,216 円／坪
査定価格 平米 坪	84万4,000 円／平米 279万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野１丁目７７番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,613 円／平米 232万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	68万5,823 円／平米 226万7,331 円／坪
標準価格 平米 坪	79万8,397 円／平米 263万9,500 円／坪
査定価格 平米 坪	83万8,000 円／平米 277万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50808 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区東中野１丁目７７番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万2,645 円／平米 219万704 円／坪
推定価格 平米 坪	64万7,017 円／平米 213万9,038 円／坪
標準価格 平米 坪	77万3,944 円／平米 255万8,659 円／坪
査定価格 平米 坪	81万3,000 円／平米 268万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50803 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野１丁目７７番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	74万2,857 円／平米 245万5,885 円／坪
推定価格 平米 坪	72万9,554 円／平米 241万1,906 円／坪
標準価格 平米 坪	77万5,296 円／平米 256万3,129 円／坪
査定価格 平米 坪	81万4,000 円／平米 269万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情