路線価 (2023) 東京都中野区弥生町4-26-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区弥生町４丁目２６番３
価格時点	2023 年
駅名	中野新橋駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億4,700万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 199万212 円 1平米 60万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億4,700万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 199万212 円／坪 1平米 60万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として地下鉄丸ノ内線沿線等で、概ね中野区、及び隣接区に位置する比較的環境良好な住宅地域。需要者の中心は中野区、及び周辺地域に居住する一次取得者、及び買い替え取得者層である。ここ最近、丸ノ内線方南町支線沿線の住宅地に対する需要は旺盛で、地価は堅調に推移している。土地需要の総額中心価格帯は４～７千万円・新築戸建住宅で５～９千万円となっているが、対象標準地と同規模程度の土地のみでは１億円台とみられる。 (2) 同一需給圏は地下鉄丸ノ内線等の沿線で中野区の南部及び隣接区の一部である。総額がやや嵩むため需要は区内外の富裕層、買換え層が中心だが、規模の小さな物件では一次取得層も見られる。コロナ禍での感染拡大期を挟みつつも、年間を通して住宅地需要は底堅い。中心的な価格帯は７０００～９０００万円程度、規模のやや大きな物件では１億円台での取引も見られる。新築の建売では７０００万円台の物件が多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も多く見られる為、賃貸事例も収集し得たが、収益価格については、公法上の規制により高度利用が困難で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。一方、比準価格は、街路条件を含む住環境等の類似性・規範性が高い事例に係る試算値を重視しており、実証性に長ける。以上より、本鑑定評価においては、比準価格を標準としつつ、収益価格を参酌し、更に代表標準地との規準検討をも踏まえ、評価額を上記の通り決定した。 (2) 住環境が良好で都心方面へのアクセスも良いことから収益物件の取引も散見されるが、取引の中心は実需要を前提とした自用の更地、住宅付土地が相対的に多い。使用可能容積率は２００％でアパートの建築経営が可能な容積率水準だが、元本価値に見合う賃料は形成されておらず、収益価格はやや低く把握された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野新橋駅　南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	74.1 坪 (245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区弥生町４丁目２６番３
標準地の範囲
東	10 m
西	60 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17.5 m
面積	245 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位：北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も当面は現状のまま推移するものと予測した。地価推移については、旺盛な需要と供給不足を反映し、当面は上昇基調と予測する。 (2)中規模住宅のほかにアパート等も見られる成熟した既成の低層住宅地域。地域要因に特段の変化はなく今後も同様の住環境等が維持されると思料する。地価は強含みだが今後は上昇幅の鈍化可能性も高まると想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 199万3,518 円 1平米 60万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 201万9,966 円 1平米 61万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 201万9,966円 1平米 61万1,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直している中、当区では中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産年齢人口・新設持家着工件数とも概ね安定的に推移している。 (2)当区人口はやや増加、土地取引数はほぼ横這い、建築着工数は増加。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)熟成した住宅地域内にあり、地下鉄丸ノ内線方南町支線による都心方面への直通運行の好影響とも相俟って、ここ最近の地価は堅調に推移している。 (2)丸ノ内線支線沿線の低層住宅地域で住環境等は良好。コロナ禍は続くも住宅地需要は回復基調が継続し、先行する需要から地価は上昇している。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町４丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万2,101 円／平米 225万5,026 円／坪
推定価格 平米 坪	72万3,862 円／平米 239万3,088 円／坪
標準価格 平米 坪	61万2,404 円／平米 202万4,608 円／坪
査定価格 平米 坪	62万5,000 円／平米 206万6,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	89 ％
基準容積率	210 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町４丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万7,500 円／平米 171万855 円／坪
推定価格 平米 坪	51万3,519 円／平米 169万7,694 円／坪
標準価格 平米 坪	57万9,593 円／平米 191万6,134 円／坪
査定価格 平米 坪	59万1,000 円／平米 195万3,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50113 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町４丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,586 円／平米 265万6,655 円／坪
推定価格 平米 坪	82万1,090 円／平米 271万4,524 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,856 円／平米 199万3,042 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町４丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,181 円／平米 193万1,302 円／坪
推定価格 平米 坪	59万4,696 円／平米 196万6,065 円／坪
標準価格 平米 坪	58万5,907 円／平米 193万7,009 円／坪
査定価格 平米 坪	59万8,000 円／平米 197万6,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町４丁目２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万80 円／平米 142万1,844 円／坪
推定価格 平米 坪	48万5,423 円／平米 160万4,808 円／坪
標準価格 平米 坪	59万4,881 円／平米 196万6,677 円／坪
査定価格 平米 坪	60万7,000 円／平米 200万6,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情