路線価 (2023) 東京都中野区中野4-649-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中野４丁目６４９番１
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 490m
路線価
1坪当たり	1坪 271万920 円
1平米当たり	1平米 82万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7億8,600万 円 (721 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7億8,600万 円 (721 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円／坪 1平米 109万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねＪＲ中央線中野駅及び都内の乗降客数の多い駅周辺の住商混在地域である。需要者はマンション開発業者、投資用不動産開発購入目的の法人・個人投資家等である。ウィズコロナの状況のもと、中野駅周辺の再開発事業の進展に伴う周辺地域に対する旺盛な需要を反映し、地価はやや強含みである。標準的な取引規模は供給により様々であるが土地１㎡あたり概ね１００から１２０万円台が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は中野区及びその周辺区のＪＲ及び地下鉄等各駅周辺の利便性を有する住商混在地域等である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、マンション開発業者、投資用不動産購入目的の法人等である。中野駅周辺再開発等の影響により需要は底堅く、需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で８億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、信頼性のある取引事例を収集に努めた。収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。周辺には賃貸用マンションも見られるもの、標準地は市街地再開発事業の予定地であり、再開発事業の影響を考慮して求めた比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 標準地の典型的な市場参加者であるマンション開発業者、法人投資家等は、再開発事業に対する期待感等から、立地の稀少性を重視し、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野駅　北西方
距離	490 m
土地の状態
土地面積	218.1 坪 (721 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	住宅、マンション、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中野４丁目６４９番１
標準地の範囲
東	25 m
西	15 m
南	50 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	27 m
面積	730 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	中野四丁目西地区市街地再開発準備組合が組成されている
街路	４．２ｍ　区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中野四丁目西地区として、市街地再開発事業が計画されている。中野駅周辺でも、複数の再開発事業等の街づくり事業が進捗中であり、今後発展していくものと予測する。 (2)中野四丁目西地区として市街地再開発事業が検討されており、中野駅周辺の再開発事業の進捗とともに利便性の高い地域として発展していくと予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 340万5,180円 1平米 103万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、各種政策効果等により、景気が持ち直していくことが期待されている。ただし、海外景気の下振れがリスクとなっている。 (2)景気は緩やかな回復基調にあり、中野区の人口及び世帯数は微増傾向。中野駅周辺では市街地再開発事業等が進捗中であり区内の不動産需要は底堅い。
地域要因
(1)ＪＲ中央線中野駅から徒歩圏の住宅地である。周辺の複数の再開発事業等の影響もあり需要は堅調である。 (2)ＪＲ中央線「中野」駅から徒歩圏の共同住宅や事務所等が混在する住宅地域。中野駅周辺の再開発事業等の影響により、利便性の向上が予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動は見られない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野４丁目６４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,613 円／平米 232万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	68万5,823 円／平米 226万7,331 円／坪
標準価格 平米 坪	101万3,032 円／平米 334万9,084 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50803 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野４丁目６４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	107万2,171 円／平米 354万4,597 円／坪
推定価格 平米 坪	105万6,854 円／平米 349万3,959 円／坪
標準価格 平米 坪	116万3,936 円／平米 384万7,972 円／坪
査定価格 平米 坪	116万 円／平米 383万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野４丁目６４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	100万2,455 円／平米 331万4,116 円／坪
推定価格 平米 坪	97万1,904 円／平米 321万3,115 円／坪
標準価格 平米 坪	111万7,131 円／平米 369万3,235 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野４丁目６４９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	88万5,865 円／平米 292万8,670 円／坪
推定価格 平米 坪	92万2,703 円／平米 305万456 円／坪
標準価格 平米 坪	109万8,456 円／平米 363万1,496 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情