路線価 (2023) 東京都中野区中野3-107-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中野３丁目１０７番１０外
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,130万6,520 円
1平米当たり	1平米 342万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9億2,200万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,586万8,800 円 1平米 480万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	9億2,200万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,586万8,800 円／坪 1平米 480万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中野区及びその周辺市区の中でも繁華性及び収益性が高い準高度商業地域と判定した。主な需要者は、飲食・物販等を行う一般事業法人、資金力ある機関投資家、貸しビル業を行う不動産業者等幅広い。物件の供給量自体は非常に少ない一方、潜在的なものも含めた需要は非常に旺盛である。また、規模や需要目的で取引価格にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難であるが、標準地の規模で概ね８億円～１０億円程度である。 (2) 同一需給圏は、中野区の他、隣接区・周辺市区内の最寄駅から徒歩圏に位置する準高度商業地域等で、需要者の中心は、一般事業法人、不動産業者等とみられる。ＪＲ中野駅南口駅前広場に中野通りを介して近接する機能性の高さ、及び駅周辺の再開発に対する期待感や、徐々に回復しつつある同駅乗降客数等の地価を押し上げる要因を擁する一方で、供給は極めて限定的である。土地についての総額中心価格帯は、対象標準地と同規模程度で６～９億円台となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域等に存する最寄駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域の取引事例から求めており、実際の市場性を反映した信頼性の高い価格である。他方、近隣地域は、再開発の影響を受ける駅前商業地域であり、店舗等の賃貸需要が認められ、それらを反映した収益価格は説得力を有する。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けたほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、画地規模や人流の状態、並びにマーケティング動向等に係る商的環境面が類似した事例地による試算値を中心に求められているため、客観性・実証性に長ける。また、建物想定や賃料設定等が適切に為された投資運用観点からのアプローチによる収益価格も、土地のみの理論値としての説得力を十分に有する。以上より、本鑑定評価においては比準価格、及び収益価格を関連付け、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中野駅西方近接
距離	0 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中野３丁目１０７番１０外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗ビル用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	196 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、高層店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、中野駅周辺の再開発の進行に伴い周辺環境が大きく変化する可能性が高い。 (2)中野通りを介してＪＲ中央線中野駅駅前広場に隣接する区内でも中心的な商業地域である。中野駅周辺の再開発事業等は順調に進行しており、今後更なる発展が見込まれることから、地価は上昇基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗ビル用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,626万5,520 円 1平米 492万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,633万1,640 円 1平米 494万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,626万5,520円 1平米 492万円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2022年	1坪 1,471万1,700円 1平米 445万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,633万1,640円 1平米 494万円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2019年	1坪 1,471万1,700円 1平米 445万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)引き続きのコロナ禍の下、急速な為替変動、資源高等の影響を受けつつも、景気は一部に回復傾向もみられ、区内の地価は上昇傾向にある。 (2)景気が緩やかに持ち直している中、当区では中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産年齢人口・新設持家着工件数とも概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)中野駅周辺の再開発が進捗しており、地域要因に与える影響が注視される。近隣地域における不動産需要は根強く、地価水準は上昇傾向にある。 (2)中野駅前の商業地域として熟成している他、同駅西口改札となる橋上駅舎・南北通路等の整備・新設の影響に対する期待感から地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50803 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野３丁目１０７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	516万9,008 円／平米 1,708万8,740 円／坪
推定価格 平米 坪	522万3,160 円／平米 1,726万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	476万1,313 円／平米 1,574万901 円／坪
査定価格 平米 坪	500万 円／平米 1,653万 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野３丁目１０７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	311万6,492 円／平米 1,030万3,123 円／坪
推定価格 平米 坪	317万2,589 円／平米 1,048万8,579 円／坪
標準価格 平米 坪	475万6,505 円／平米 1,572万5,006 円／坪
査定価格 平米 坪	499万 円／平米 1,649万6,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都中野区中野３丁目１０７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	331万2,731 円／平米 1,095万1,889 円／坪
推定価格 平米 坪	308万9,469 円／平米 1,021万3,785 円／坪
標準価格 平米 坪	459万593 円／平米 1,517万6,500 円／坪
査定価格 平米 坪	482万 円／平米 1,593万4,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野３丁目１０７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	421万4,583 円／平米 1,393万3,411 円／坪
推定価格 平米 坪	363万2,192 円／平米 1,200万8,027 円／坪
標準価格 平米 坪	462万1,109 円／平米 1,527万7,386 円／坪
査定価格 平米 坪	485万 円／平米 1,603万4,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	644 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	40 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	南
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０２公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都中野区中野３丁目１０７番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	487万4,516 円／平米 1,611万5,150 円／坪
推定価格 平米 坪	505万6,695 円／平米 1,671万7,434 円／坪
標準価格 平米 坪	489万421 円／平米 1,616万7,732 円／坪
査定価格 平米 坪	513万 円／平米 1,695万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情