路線価 (2023) 東京都中野区新井1-13-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区新井１丁目１３番４
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	7,660万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 266万4,636 円 1平米 80万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7,620万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 265万1,412 円／坪 1平米 80万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね中野区、隣接区内の鉄道各駅周辺の近隣商業地域。需要者は此等の地域に店舗、共同住宅、事務所用地を求める法人又は個人。優れた交通利便性の為、以前は繁華性の高い新宿等方面へ顧客が流出し易い状況にあったがコロナ禍を経て近隣型商業施設への顧客回帰や中野駅周辺再開発事業等への期待感も見受けられ、地価は堅調に推移している。土地は対象標準地と同規模程度で総額６～８千万円台、建物付８千万～１億円台が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、主に中野区及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は、自社利用を目的とした事業者もしくは貸店舗・事務所・マンション等を営む法人や個人事業者等である。収益物件に対する取得意欲は依然として堅調で、地価は上昇傾向がみられる。商業地は個別性によって価格に幅があるため、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、標準地と同規模の土地価格は７～８千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、画地規模等より予想される利用目的等に着目し、需要者属性の類似性が高いと思料した試算値を中心に求めているため、客観性・実証性に長ける。一方、低層階用途について重飲食、物販等の様々な店舗業態が垣間見える現状から、想定建物の商用賃料水準に係る振れ幅が生じ易く、収益価格はやや説得力に欠ける。したがって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地に対して想定される市場参加者は、代替競争関係にある不動産の取引価格との比較を行うとともに、収益物件としての投資採算性の観点からも考慮し、意思決定すると思料する。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視して収益価格を参酌し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野駅北方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗兼住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区新井１丁目１３番４
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	20 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16.5 m
面積	99 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	低層階店舗・上層階住居仕様の建物が多く建ち並ぶ「薬師あいロード」内の商業地域
街路	５．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は小規模の店舗兼共同住宅が多い「近隣商業地域」として熟成している。順調に進む中野駅周辺都市整備事業の影響を反映し、地価は総じて上昇基調と予測した。 (2)小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面はこれを維持するものの、中野駅周辺の再開発に伴い、今後環境が変化する可能性がある。地価は上昇傾向が見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 272万838 円 1平米 82万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 272万4,144 円 1平米 82万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 272万838円 1平米 82万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 272万4,144円 1平米 82万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直している中、当区では中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産年齢人口・新設持家着工件数とも概ね安定的に推移している。 (2)地政学リスク、為替・物価動向等の先行き不安はあるものの、日本経済は引き続き回復基調にあり、中野区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)中野駅北口～早稲田通り以南商業施設の不動産需要に対し相対的に繁華性の低い薬師あいロード商店街地価は、上昇推移がやや緩やかな状況にある。 (2)中野駅徒歩圏の商業地域である。収益用不動産の需要は堅調で地価は上昇傾向が見られる。駅周辺の再開発に伴い、将来的に変動の可能性がある。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井１丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,703 円／平米 228万158 円／坪
推定価格 平米 坪	76万125 円／平米 251万2,973 円／坪
標準価格 平米 坪	81万9,100 円／平米 270万7,945 円／坪
査定価格 平米 坪	81万9,000 円／平米 270万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井１丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万5,883 円／平米 306万969 円／坪
推定価格 平米 坪	96万141 円／平米 317万4,226 円／坪
標準価格 平米 坪	82万6,995 円／平米 273万4,045 円／坪
査定価格 平米 坪	82万7,000 円／平米 273万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井１丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	159万4,131 円／平米 527万197 円／坪
推定価格 平米 坪	162万6,014 円／平米 537万5,602 円／坪
標準価格 平米 坪	97万3,078 円／平米 321万6,996 円／坪
査定価格 平米 坪	97万3,000 円／平米 321万6,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	91 ％
基準容積率	340 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区新井１丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,659 円／平米 273万9,547 円／坪
推定価格 平米 坪	84万6,889 円／平米 279万9,815 円／坪
標準価格 平米 坪	81万4,316 円／平米 269万2,129 円／坪
査定価格 平米 坪	81万4,000 円／平米 269万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50801 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区新井１丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,780 円／平米 265万7,297 円／坪
推定価格 平米 坪	87万9,081 円／平米 290万6,242 円／坪
標準価格 平米 坪	82万3,110 円／平米 272万1,202 円／坪
査定価格 平米 坪	82万3,000 円／平米 272万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情