路線価 (2023) 東京都中野区新井5-16-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区新井５丁目１６番２
価格時点	2023 年
駅名	新井薬師前駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 242万9,910 円 1平米 73万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 242万6,604 円／坪 1平米 73万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野区の西武新宿線駅前近隣商業地域を中心に、路線商業地域、普通商業地域、住商混在地域等に及ぶ。需要の中心は、自社使用の法人のほか投資目的の投資家や不動産業者も考えられる。衰退しつつある商店街のため需要は弱く、業態により、新型コロナウイルス感染症による店舗売上の減少もあるが、最近は投資用不動産需要が回復している。需要の中心価格帯は立地、用途、購入目的により様々であるが、総額５千万～２億円程度が多いと思料される。 (2) 同一需給圏は主に中野区及び隣接する各区内の駅周辺に存する近隣商業地域等である。主たる需要者は、区内に店舗、事務所、営業所や賃貸マンション等の用地購入を希望する法人及び個人である。当該地域は商業地として広域的な集客力は劣るが、投資需要は見込めることから、先行きの不透明感がぬぐえない状況にあっても、地価は上昇傾向である。商業地は個別性が強く、価格は諸条件により様々であるが、土地取引は１億円台のものが多いと見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 西武新宿線沿いの店舗兼共同住宅等の事業用不動産が多い近隣商業地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用が多いが投資用もある。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する取引事例から比準して試算したものであり、客観的・実証的である。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格で、商業地では重視すべきものであるが、想定事項を多く含み低位に求められたものと思料する。以上の検討のほか、当該地域では自用目的の小規模な取引も多く見られること等を考慮して、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新井薬師前駅南西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区新井５丁目１６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	10 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)衰退しつつある地元商店街の中にあり、繁華性は減退しつつある。新井薬師前駅周辺地区のまちづくり計画の策定の動きはあるが地価への好影響は小さいものと予測される。 (2)小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 251万2,560 円 1平米 76万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 250万5,948 円 1平米 75万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 251万2,560円 1平米 76万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は回復基調で、中野区の人口、世帯数共微増傾向で、商業地需要にも及んでいる。 (2)物価高などの影響が見られる一方でウィズコロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか、区内の不動産需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)衰退しつつある商店街に存するため、繁華性は減退しつつある。飲食店舗等は売上が低迷しているが、投資用不動産を中心に需要が回復しつつある。 (2)小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域として成熟した地域で、地域要因に大きな変動はなく、需給関係から地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井５丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万7,160 円／平米 247万111 円／坪
推定価格 平米 坪	75万6 円／平米 247万9,520 円／坪
標準価格 平米 坪	80万3,004 円／平米 265万4,731 円／坪
査定価格 平米 坪	80万3,000 円／平米 265万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50804 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井５丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万1,858 円／平米 255万1,763 円／坪
推定価格 平米 坪	80万8,907 円／平米 267万4,247 円／坪
標準価格 平米 坪	89万2,833 円／平米 295万1,706 円／坪
査定価格 平米 坪	89万3,000 円／平米 295万2,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50805 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井５丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万119 円／平米 201万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	60万9,538 円／平米 201万5,133 円／坪
標準価格 平米 坪	68万7,966 円／平米 227万4,416 円／坪
査定価格 平米 坪	68万8,000 円／平米 227万4,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井５丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万8,173 円／平米 306万8,540 円／坪
推定価格 平米 坪	98万4,792 円／平米 325万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	99万8,775 円／平米 330万1,950 円／坪
査定価格 平米 坪	99万9,000 円／平米 330万2,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50113 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井５丁目１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万11 円／平米 69万4,296 円／坪
推定価格 平米 坪	71万5,994 円／平米 236万7,076 円／坪
標準価格 平米 坪	61万3,534 円／平米 202万8,343 円／坪
査定価格 平米 坪	61万4,000 円／平米 202万9,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情