路線価 (2023) 東京都中野区南台2-94-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区南台２丁目９４番２２外
価格時点	2023 年
駅名	中野富士見町駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万5,810 円 1平米 88万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万5,810 円／坪 1平米 88万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中野区及び周辺区を含む準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は不動産業者等及び法人投資家等が中心となる。新型コロナウイルス感染症の状況下、店舗はやや弱含みなるものの共同住宅地としての需要は堅調であり、共同住宅も立地する近隣地域の地価については、緩やかな上昇傾向が認められる。需要の中心となる価格は、標準地程度の規模で土地総額１億５千万円程度である。 (2) 同一需給圏は中野区及び周辺区における幹線道路・準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は大手、中堅の不動産業者、法人投資家等である。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、店舗・住宅の投資需要は堅調であり、それに伴い地価水準も上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の個別性が強く把握は困難であるが、標準地規模の土地で概ね１億５千万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性から価格判断を行う法人等が需要者の中心であり、収益価格が重視されるべきであるが、法令等の制約もあり利用用途が制限され、やや低位に試算された。また、収益価格の試算においては一部想定要素もあるため、市場の実勢を反映した実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との価格の検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する幹線道路沿いにある近商地・商業地等の取引事例より試算し、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、店舗・事務所兼共同住宅の賃貸を想定し、投資判断の指標となる理論的価格を求めた。需要者は不動産の収益性も市場の取引価格も着目する。よって、比準価格を標準としつつ収益価格も比較考量の上、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中野富士見町駅南東方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区南台２丁目９４番２２外
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)方南通り沿いに中層の店舗・事務所、共同住宅が連たんする路線商業地域を形成しており、特段地域要因に大きな変動はない。新型コロナウイルス感染症の影響影響下でも地価は緩やかな上昇傾向である。 (2)方南通り沿いに中層の店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因等にも特段の変動は見られず、今後も現状を維持していくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 298万8,624 円 1平米 90万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 300万8,460 円 1平米 91万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 298万8,624円 1平米 90万4,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 278万346円 1平米 84万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 300万8,460円 1平米 91万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 278万346円 1平米 84万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直しの動きが続いているが、一部弱さを残している。 (2)中野区内の人口は微増、土地取引件数は横ばい。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。
地域要因
(1)路線商業地域として、既に成熟している。地元買い物客を中心としており、新型コロナ感染症による影響下でも地価は上昇傾向である。 (2)幹線道路沿いに店舗兼共同住宅やマンション等が建ち並ぶ路線商業地域。地域要因に特段の変化は認められないが、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因には特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区南台２丁目９４番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万8,754 円／平米 323万5,761 円／坪
推定価格 平米 坪	105万6,181 円／平米 349万1,734 円／坪
標準価格 平米 坪	91万8,418 円／平米 303万6,290 円／坪
査定価格 平米 坪	91万8,000 円／平米 303万4,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50809 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区南台２丁目９４番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万9,643 円／平米 284万1,980 円／坪
推定価格 平米 坪	90万3,928 円／平米 298万8,386 円／坪
標準価格 平米 坪	91万3,059 円／平米 301万8,573 円／坪
査定価格 平米 坪	91万3,000 円／平米 301万8,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区南台２丁目９４番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万6,481 円／平米 197万1,966 円／坪
推定価格 平米 坪	94万4,118 円／平米 312万1,254 円／坪
標準価格 平米 坪	89万4,051 円／平米 295万5,733 円／坪
査定価格 平米 坪	89万4,000 円／平米 295万5,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区南台２丁目９４番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万11 円／平米 69万4,296 円／坪
推定価格 平米 坪	73万7,935 円／平米 243万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	88万9,078 円／平米 293万9,292 円／坪
査定価格 平米 坪	88万9,000 円／平米 293万9,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情