路線価 (2023) 東京都中野区東中野3-123-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区東中野３丁目１２３番８
価格時点	2023 年
駅名	落合駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 309万1,110 円 1平米 93万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 309万1,110 円／坪 1平米 93万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として中野区及びその周辺区内に位置する幹線道路や準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要の中心は自社ビルまたは貸店舗や事務所、マンション等の取得を志向する法人・個人事業者、投資家等である。駅近の路線商業地域等では容積を相応に確保でき、利便性も良好な土地柄、需要は底堅く、地価は引続き強含んでいる。規模等の個別性ゆえ、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、標準地規模の土地では、総額１０千万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、中野区及び周辺の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域を中心にその他商業地域に及ぶ。１階を店舗、２階以上をマンション等とした建物が多く、需要者の中心は自社利用または貸店舗・事務所・マンション等を営む法人や個人事業者等である。収益物件に対する取得意欲は依然として堅調で、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性に左右される為、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線沿いの商業地等の取引より求めた、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資対象の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は意思決定において、立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も比較検討するものと思料するが、想定要素の多い収益価格よりも比準価格の説得力が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との価格検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地に対して想定される市場参加者は、同一需給圏内の代替競争不動産の取引価格との比較とともに、収益物件としての投資採算性の観点からも考慮し、意思決定をするものと思料する。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	落合駅西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区東中野３丁目１２３番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市計画道路
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都道沿いに中層店舗兼マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測される。一般的要因の影響により、地価水準は概ね強含んで推移していくものと予測される。 (2)中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ都道沿いの路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。今後も当面は現状のまま推移すると思われる。地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 317万454 円 1平米 95万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 319万290円 1平米 96万5,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 292万2,504円 1平米 88万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 317万454円 1平米 95万9,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 292万2,504円 1平米 88万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。 (2)地政学リスク、為替・物価動向等の先行き不安はあるものの、日本経済は引き続き回復基調にあり、中野区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域要因に特別大きな変動はみられない。地価は引続き強含みにて推移している。 (2)都道沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められないが、収益物件に対する投資意欲は旺盛で、地価は上昇傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50808 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区東中野３丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	124万3,104 円／平米 410万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	122万1,030 円／平米 403万6,725 円／坪
標準価格 平米 坪	93万8,532 円／平米 310万2,787 円／坪
査定価格 平米 坪	93万9,000 円／平米 310万4,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50809 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万1,501 円／平米 426万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	130万278 円／平米 429万8,719 円／坪
標準価格 平米 坪	99万5,619 円／平米 329万1,516 円／坪
査定価格 平米 坪	99万6,000 円／平米 329万2,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万8,754 円／平米 323万5,761 円／坪
推定価格 平米 坪	105万6,181 円／平米 349万1,734 円／坪
標準価格 平米 坪	98万4,325 円／平米 325万4,178 円／坪
査定価格 平米 坪	98万4,000 円／平米 325万3,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区東中野３丁目１２３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万6,481 円／平米 197万1,966 円／坪
推定価格 平米 坪	94万4,118 円／平米 312万1,254 円／坪
標準価格 平米 坪	94万6,959 円／平米 313万646 円／坪
査定価格 平米 坪	94万7,000 円／平米 313万782 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情