路線価 (2023) 東京都中野区本町2-432-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区本町２丁目４３２番１１
価格時点	2023 年
駅名	中野坂上駅 から 50m
路線価
1坪当たり	1坪 462万8,400 円
1平米当たり	1平米 140万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億700万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 614万9,160 円 1平米 186万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億500万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 611万6,100 円／坪 1平米 185万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中野坂上駅を中心として、中野区及び隣接区において店舗兼共同住宅の建築が可能な商業地域である。需要者は、地縁を有する中小投資家が主体となる。近隣地域は都心への接近性が良好で利便性が高く、青梅街道沿道の商業地域である。需要は底堅く、地価水準は上昇基調で推移している。規模等を含む個別的要因の相違により需要者は区々であるが、市場における中心的価格帯は標準的規模で３億円前後と把握される。 (2) 標準地は青梅街道沿いで、東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅至近の商業地域にあり、同一需給圏は中野区及びその周辺区の商業地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、店舗、事務所または投資用不動産購入目的の個人または法人である。容積率が高く土地の高度利用が可能な商業地域であることから需要は底堅く、需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で３億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は高層の店舗兼共同住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる収益性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人または法人は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視するとともに、収益性をも考慮して購入の意思決定を行うと考えられることから、両試算価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野坂上駅の西方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区本町２丁目４３２番１１
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	22 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市計画道路
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)青梅街道沿いの商業地域であり、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。地価は底堅い需要に支えられ強含みで推移するものと予測される。 (2)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ青梅街道沿いの商業地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 657万8,940 円 1平米 199万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 638万580 円 1平米 193万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 657万8,940円 1平米 199万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 638万580円 1平米 193万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復基調にあるが、内外の諸懸念により不透明感も強い。都内の不動産需要に関連する経済環境は概ね底堅く推移している。 (2)景気は緩やかな回復基調にあり、中野区の人口及び世帯数は微増傾向。中野駅周辺では市街地再開発事業等が進捗中であり区内の不動産需要は底堅い。
地域要因
(1)特筆すべき地域要因の変動は認められない。近隣地域における不動産需要は底堅く、地価水準は上昇基調で推移している。 (2)駅至近の青梅街道沿いの商業地域として熟成しており、格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区本町２丁目４３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	210万1,822 円／平米 694万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	216万673 円／平米 714万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	187万8,846 円／平米 621万1,465 円／坪
査定価格 平米 坪	188万 円／平米 621万5,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区本町２丁目４３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	311万6,492 円／平米 1,030万3,123 円／坪
推定価格 平米 坪	317万2,589 円／平米 1,048万8,579 円／坪
標準価格 平米 坪	281万5,075 円／平米 930万6,638 円／坪
査定価格 平米 坪	282万 円／平米 932万2,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50804 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区本町２丁目４３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	200万8,969 円／平米 664万1,652 円／坪
推定価格 平米 坪	202万2,622 円／平米 668万6,788 円／坪
標準価格 平米 坪	214万2,608 円／平米 708万3,462 円／坪
査定価格 平米 坪	214万 円／平米 707万4,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50808 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区本町２丁目４３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万374 円／平米 595万2,036 円／坪
推定価格 平米 坪	187万5,990 円／平米 620万2,023 円／坪
標準価格 平米 坪	180万7,312 円／平米 597万4,973 円／坪
査定価格 平米 坪	181万 円／平米 598万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都中野区本町２丁目４３２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	294万6,541 円／平米 974万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	299万739 円／平米 988万7,383 円／坪
標準価格 平米 坪	211万5,091 円／平米 699万2,491 円／坪
査定価格 平米 坪	212万 円／平米 700万8,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情