路線価 (2023) 東京都中野区中野5-21-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中野５丁目２１番７
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 780万2,160 円
1平米当たり	1平米 236万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億500万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,038万840 円 1平米 314万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4億500万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,038万840 円／坪 1平米 314万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野駅を最寄とする準高度商業地域、普通商業地域、路線商業地域等で、ＪＲ中央線沿線等の中野区内のほか新宿区等の周辺区に及ぶ。需要の中心は、事業会社の外、不動産投資ファンド等の投資法人も多い。新型コロナの影響を受け中野区土地取引件数、取引面積は停滞している。一方、再開発が相次ぐ標準地周辺商業地の需給は逼迫している。需要の中心価格帯は、立地、用途、購入目的により様々であるが、３～２０億円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、主として区内ＪＲ中央線沿線駅前の準高度商業地域を中心として、隣接する新宿区及び杉並区の他、周辺の駅前商業地域等に及ぶ。需要者は画地規模、立地特性から、駅前商業地主体に立地重視で投資する法人事業者や投資家等が考えられる。容積確保可能な駅近の立地優位性等により需要は底堅く、供給制約もあって地価は上昇傾向にある。規模や需要目的等による個別性ゆえ中心価格帯の把握は困難であるが、凡そ土地総額で３億～５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗兼事務所等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、周辺では数多くの再開発が進行中であり、東京都内でも非常に注目される地域の一角にあり、標準地の需要目的は法人による自己使用のほか投資用共に多い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格及び投資の指標となる収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替性ある商業地の事例を中心に求めた、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資対象の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者はその立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も比較検討のうえ意思決定するものと判断され、商業集積度の高い土地柄、いずれの価格も同等の規範性を有する。よって、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、周辺の地価動向等をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中野５丁目２１番７
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7.8 m
奥行き	17 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的繁華性の高い成熟した商業地域であるが、周辺は中野四丁目地区の再開発完了に続き、中野駅南口地区、囲町東西地区、中野駅西口地区、中野四丁目新北口地区等の大規模再開発が進行中で影響を受けている。 (2)中野駅周辺の中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、周辺各地区で順次再開発事業等が進行中で、周囲は変化の過程にある。コロナ禍にあるも、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,084万3,680 円 1平米 328万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,074万4,500 円 1平米 325万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,084万3,680円 1平米 328万円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2022年	1坪 975万2,700円 1平米 295万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,074万4,500円 1平米 325万円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2019年	1坪 975万2,700円 1平米 295万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は回復基調で、中野区の人口、世帯数共微増傾向で、商業地需要にも及んでいる。 (2)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。
地域要因
(1)周辺の再開発地域と比べると発展性は乏しいが、従来から比較的繁華性が高い商業地域であり、当面は地価上昇傾向は続いていく可能性が高い。 (2)中野駅周辺各地区の再開発事業等の進捗に伴う周辺地域刷新の影響から、近隣地域は変化の過程ある。元来立地優位性もあり、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。昨年、地上建物の建替工事が完了した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野５丁目２１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	210万1,822 円／平米 694万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	216万673 円／平米 714万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	318万6,833 円／平米 1,053万5,670 円／坪
査定価格 平米 坪	319万 円／平米 1,054万6,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50803 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野５丁目２１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	516万9,008 円／平米 1,708万8,740 円／坪
推定価格 平米 坪	522万3,160 円／平米 1,726万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	331万8,399 円／平米 1,097万627 円／坪
査定価格 平米 坪	332万 円／平米 1,097万5,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野５丁目２１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	421万4,583 円／平米 1,393万3,411 円／坪
推定価格 平米 坪	363万2,192 円／平米 1,200万8,027 円／坪
標準価格 平米 坪	367万2,590 円／平米 1,214万1,583 円／坪
査定価格 平米 坪	367万 円／平米 1,213万3,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	644 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	40 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	南
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都中野区中野５丁目２１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万3,353 円／平米 569万7,405 円／坪
推定価格 平米 坪	172万5,043 円／平米 570万2,992 円／坪
標準価格 平米 坪	274万6,884 円／平米 908万1,199 円／坪
査定価格 平米 坪	275万 円／平米 909万1,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情