路線価 (2023) 東京都中野区中野1-95-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中野１丁目９５番４外
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億6,600万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億6,200万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円／坪 1平米 105万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野区及び周辺区における店舗・事務所兼共同住宅、事務所ビル、マンション等が多い近隣商業地域である。需要者の中心は大手、中堅の不動産業者、法人投資家等である。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、店舗・住宅の投資需要は堅調であり、それに伴い地価水準も上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の個別性が強く把握は困難であるが、標準地規模の土地で概ね３億円半ばから４億円程度である。 (2) 標準地は大久保通り沿いの商業地域にあり、同一需給圏は中野区及びその周辺区の商業地域等である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、店舗、事務所または投資用不動産購入目的の個人または法人である。景気が緩やかな回復基調にある中、投資用不動産等の需要は旺盛で需給は逼迫している。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で３．５～４億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の（準）幹線道路沿いにある商業地等の複数の取引事例を適切に比準して求められた不動産市場における実証的かつ客観的な価格である。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、その意味では収益価格に規範性が認められるものの、収益価格はやや低位に査定された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を標準としつつ、収益価格も十分に参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人または法人は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視するとともに、収益性をも考慮して購入の意思決定を行うと考えられることから、両試算価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所、マンションが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	383 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中野１丁目９５番４外
標準地の範囲
東	140 m
西	40 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	24 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	383 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大久保通り沿いに店舗兼共同住宅、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因等にも特段の変動は見られず、今後も現状を維持していくものと予測される。地価は上昇傾向にある。 (2)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ大久保通り沿いの商業地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中野区内の人口は微増、土地取引件数は横ばい。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。 (2)景気は緩やかな回復基調にあり、中野区の人口及び世帯数は微増傾向。中野駅周辺では市街地再開発事業等が進捗中であり区内の不動産需要は底堅い。
地域要因
(1)店舗兼共同住宅、マンション、事務所ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域。地域要因に特段の変化は認められないが、地価はやや上昇傾向にある。 (2)大久保通り沿いの商業地域として熟成しており、格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50814 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野１丁目９５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万9,445 円／平米 323万8,045 円／坪
推定価格 平米 坪	103万1,460 円／平米 341万7 円／坪
標準価格 平米 坪	73万5,182 円／平米 243万512 円／坪
査定価格 平米 坪	73万5,000 円／平米 242万9,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50803 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野１丁目９５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万883 円／平米 354万339 円／坪
推定価格 平米 坪	110万6,336 円／平米 365万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	109万9,738 円／平米 363万5,734 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50808 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野１丁目９５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万7,148 円／平米 303万2,091 円／坪
推定価格 平米 坪	99万1,157 円／平米 327万6,765 円／坪
標準価格 平米 坪	114万572 円／平米 377万731 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野１丁目９５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	150万5,905 円／平米 497万8,522 円／坪
推定価格 平米 坪	154万5,059 円／平米 510万7,965 円／坪
標準価格 平米 坪	111万1,553 円／平米 367万4,794 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50117 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野１丁目９５番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万9,270 円／平米 313万8,287 円／坪
推定価格 平米 坪	97万2,098 円／平米 321万3,756 円／坪
標準価格 平米 坪	109万9,658 円／平米 363万5,469 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情