路線価 (2023) 東京都中野区野方1-1636-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区野方１丁目１６３６番１
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 310万7,640 円 1平米 94万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 310万4,334 円／坪 1平米 93万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中野駅を中心として、中野区及び隣接区において店舗兼共同住宅の建築が可能な商業地域である。需要者は、地縁を有する中小投資家が主体となる。都心への接近性が良好で利便性も高く、早稲田通り沿道の商業地域である。周辺類似地域を含め需給はやや逼迫気味であり、地価水準は上昇基調で推移している。規模を含む個別的要因の相違により需要者は区々であり、市場における中心的価格帯は一律に判定できない。 (2) 同一需給圏は中野区及び隣接区の内、一定の繁華性と使用可能容積率を有する商業地である。規模が小さな物件も混在し、需要の中心は個人も含む投資家のほか中小の事業者等である。コロナ禍による感染拡大期を挟みながらも、ＪＲ中野駅から徒歩圏域にあり駅周辺再開発事業の進展とともに自用、投資目的等の売買需要は底堅く推移し地価は上昇している。土地の価格帯は平米単価で９０万円～１００万円強程度、土地総額で１億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中層の店舗・事務所兼共同住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる収益性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一定の繁華性を有する近隣商業地域にあり、自用を前提とする取引のほか事業用、収益用の取引も見られ取引実態は多様である。比準価格はこれらの市場の実態を反映した価格で説得力が高い。一方、高い賃料収入が見込まれる階層は低層階が中心で、中層階以上は住宅利用が多く、全体としての収益性はやや低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野駅の北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区野方１丁目１６３６番１
標準地の範囲
東	130 m
西	150 m
南	0 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	接面都道は都市計画道路事業中（２０ｍに拡幅）
街路	１５．５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)早稲田通り沿いの商業地域であり、建て替え等により建物の高度利用化が漸次進行するものと予測される。地価は底堅い需要に支えられ強含みで推移するものと予測される。 (2)早稲田通り沿いの北側で店舗兼共同住宅、店舗兼事務所等が建ち並ぶ。今後は老朽建物の建替え等に伴い有効利用度が増していくと思料する。地価は上昇傾向が続くが上昇幅の鈍化の可能性も高まると想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 320万208 円 1平米 96万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 293万5,728円 1平米 88万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 320万208円 1平米 96万8,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 293万5,728円 1平米 88万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復基調にあるが、内外の諸懸念により不透明感も強い。都内の不動産需要に関連する経済環境は概ね底堅く推移している。 (2)当区人口はやや増加、土地取引数はほぼ横這い、建築着工数は増加。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)特筆すべき地域要因の変動は認められない。近隣地域における不動産需要は強く、地価水準は上昇基調で推移している。 (2)店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ早稲田通り沿いの商業地域。中野駅周辺再開発地区に近接し、投資需要は堅調、土地需要が先行し地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50813 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区野方１丁目１６３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万2,016 円／平米 248万6,165 円／坪
推定価格 平米 坪	79万6,118 円／平米 263万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	96万335 円／平米 317万4,868 円／坪
査定価格 平米 坪	96万 円／平米 317万3,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50809 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区野方１丁目１６３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万1,501 円／平米 426万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	130万278 円／平米 429万8,719 円／坪
標準価格 平米 坪	102万3,035 円／平米 338万2,154 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区野方１丁目１６３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万436 円／平米 363万8,041 円／坪
推定価格 平米 坪	109万4,026 円／平米 361万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	102万547 円／平米 337万3,928 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50811 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区野方１丁目１６３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	130万5,043 円／平米 431万4,472 円／坪
推定価格 平米 坪	137万8,125 円／平米 455万6,081 円／坪
標準価格 平米 坪	127万3,683 円／平米 421万796 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情