路線価 (2023) 東京都中野区新井1-36-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区新井１丁目３６番７外
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 314万700 円
1平米当たり	1平米 95万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,200万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 416万5,560 円 1平米 126万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億7,000万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 413万2,500 円／坪 1平米 125万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野区内の近隣商業地域、幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域、普通商業地域等で、杉並区、新宿区等の周辺区に及ぶ。需要の中心は、自社使用の法人であるが、不動産投資家や不動産業者も多い。新型コロナの影響を受け中野区土地取引件数、取引面積は停滞している。一方、需給は逼迫しており、標準地周辺商業地域も同様の傾向と思料される。需要の中心価格帯は、立地、用途、購入目的により様々であるが、２～１０億円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は主にＪＲ中央線周辺の商業地域であるが、高度利用が可能な商業地域については広域に競争代替関係が認められる。需要者の中心は法人、個人の投資家と考えられる。収益性の高い土地に対する需要は底堅いものの、供給はあまり多くないため地価は上昇傾向にある。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、想定される需要者層においては、総額で２億～１０億円程度までが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用のほか投資用も多い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であり、収益物件の建築を想定した需要も十分に考えられる。しかしながら土地の収益価格は想定要素を多く含むことから比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件においては、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中野駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗、事務所、マンションの多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区新井１丁目３６番７外
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	30 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	14.5 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層店舗兼共同住宅、事務所、高層マンションが多い商業地域であり、中野駅周辺の再開発地からはやや距離があるが、住商混在型の商業地として発展し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中高層店舗、事務所、マンションが多い商業地域であり、中野駅周辺の再開発等により発展的に推移するものと推察する。地価の先行きは、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 433万860 円 1平米 131万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 433万860円 1平米 131万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は回復基調で、中野区の人口、世帯数共微増傾向で、商業地需要にも及んでいる。 (2)低金利を背景として不動産需要は底堅いが、物価上昇、世界的な金融引き締め等、先行きの不透明感は増している。
地域要因
(1)中野駅周辺では複数の再開発事業が進行し、分譲マンション市場、投資用物件市場も堅調であり地価は上昇傾向である。 (2)中野駅周辺では複数の再開発事業が進行しており、将来の期待感から地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50814 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井１丁目３６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万3,599 円／平米 282万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	154万7,447 円／平米 511万5,860 円／坪
標準価格 平米 坪	156万3,078 円／平米 516万7,536 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50803 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井１丁目３６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万883 円／平米 354万339 円／坪
推定価格 平米 坪	110万6,336 円／平米 365万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	121万8,432 円／平米 402万8,136 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井１丁目３６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	159万4,131 円／平米 527万197 円／坪
推定価格 平米 坪	141万3,925 円／平米 467万4,436 円／坪
標準価格 平米 坪	157万2,775 円／平米 519万9,594 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	91 ％
基準容積率	340 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井１丁目３６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万1,501 円／平米 426万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	130万278 円／平米 429万8,719 円／坪
標準価格 平米 坪	135万7,284 円／平米 448万7,181 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50109 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区新井１丁目３６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万3,221 円／平米 348万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	107万1,126 円／平米 354万1,143 円／坪
標準価格 平米 坪	133万3,905 円／平米 440万9,890 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情