路線価 (2023) 東京都中野区中野5-20-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中野５丁目２０番２１
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 393万4,140 円
1平米当たり	1平米 119万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 519万420 円 1平米 157万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 515万7,360 円／坪 1平米 156万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主としてＪＲ中央線沿線等の駅周辺に拡がる商業地域やその周辺の商業地域。需要者の中心は物販や飲食等の事業を行う法人企業、もしくはテナントを誘致しての不動産賃貸収入を目的とする投資家である。繁華性の高い近隣地域においては堅調な需要があり、供給は少ない。土地についての中心価格帯は、個別性が強く把握が難しいが、対象標準地規模で概ね１２０百万円～１３０百万円程度の水準にあるものと思料される。 (2) 同一需給圏は、駅周辺商業地域を中心とする中野区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収益物件を探す投資家等が中心である。区の中心的商業地域から分岐する路地に存し高い繁華性や希少性等を有し、駅周辺の再開発等による好影響も期待される。飲食店舗の密集したエリアであり、ウィズコロナの下で集客力は回復しており、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、小規模の土地で１億～２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地域にほど近い立地であり、市場参加者は自ら営業の用に供する事業者や、賃貸収入を目的とする投資家等が想定される。当該地域においては、収益性と共に稀少性や資産性も重視されている。これらを踏まえ、本件においては、収益物件用地としての市場状況や駅前商業地に連なる立地の稀少性に鑑み、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の画地規模が小さく前面道路幅員も狭いため、土地の高度利用は一定の制約を受けるものの、顧客流動性に優れた繁華性の高い商業地域であり、自用目的及び収益目的の店舗等取引への需要は堅調である。また、賃貸市場において貸店舗等の賃料は新型コロナの影響を受けたが高水準を維持している。従って、実証的かつ客観的な比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中野駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	23.9 坪 (79 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模な飲食店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中野５丁目２０番２１
標準地の範囲
東	40 m
西	15 m
南	10 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中野サンモール商店街につながる小路に位置する小規模飲食店等が密集する商業地域であり、ウィズコロナの新たな展開の中でも需要は堅調であり、中野駅周辺の再開発事業の影響を受けながら地価は概ね上昇傾向にある。 (2)飲食店舗が密集する駅近くの商業地域で成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測され、また中野駅周辺で進捗中の再開発等による好影響が期待される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 522万3,480 円 1平米 158万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 532万2,660 円 1平米 161万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 522万3,480円 1平米 158万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 492万5,940円 1平米 149万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 532万2,660円 1平米 161万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 492万5,940円 1平米 149万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつあるが、世界的な金融引締め等が続く中、景気の先行きについては不透明な状況にある。 (2)区の人口は微増、土地取引件数は横ばい、建築着工件数は増加。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)サンモールより分岐した小路に集積する飲食店街。需要は旺盛だが、供給は少ない。地域要因に、大きな変動はなく、地価はやや上昇傾向にある。 (2)中野サンモール商店街から分岐する路地に密集する飲食店街であり、駅周辺では複数のまちづくり計画が進捗中である。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50808 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野５丁目２０番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万374 円／平米 595万2,036 円／坪
推定価格 平米 坪	187万5,990 円／平米 620万2,023 円／坪
標準価格 平米 坪	161万7,233 円／平米 534万6,572 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野５丁目２０番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	106万3,193 円／平米 351万4,916 円／坪
推定価格 平米 坪	120万5,166 円／平米 398万4,279 円／坪
標準価格 平米 坪	124万6,294 円／平米 412万248 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野５丁目２０番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万6,746 円／平米 395万6,442 円／坪
推定価格 平米 坪	125万4,190 円／平米 414万6,352 円／坪
標準価格 平米 坪	153万6,998 円／平米 508万1,315 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野５丁目２０番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	135万4,985 円／平米 447万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	131万3,690 円／平米 434万3,059 円／坪
標準価格 平米 坪	138万5,749 円／平米 458万1,286 円／坪
査定価格 平米 坪	139万 円／平米 459万5,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野５丁目２０番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	126万1,367 円／平米 417万79 円／坪
推定価格 平米 坪	136万9,484 円／平米 452万7,514 円／坪
標準価格 平米 坪	157万4,120 円／平米 520万4,041 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情