路線価 (2023) 東京都中野区中野2-12-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区中野２丁目１２番１
価格時点	2023 年
駅名	中野駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 317万3,760 円
1平米当たり	1平米 96万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5億1,800万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円 1平米 127万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5億1,800万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円／坪 1平米 127万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に中野区及び杉並区内の鉄道駅周辺の商業地域であるが、最寄駅への接近性に優れ中層以上の建築が可能な住宅地域等においても競争代替関係は認められる。需要者の中心は事業者、投資家、開発業者等である。中野駅から徒歩圏の商業地であり希少性が高く底堅い需要が認められる。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、想定される需要者層においては、総額で３億～１０億円程度までが多い。 (2) 同一需給圏は、駅周辺商業地域を中心とする中野区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収益物件を探す投資家、マンション開発業者等である。区の中心である中野駅近くの商業地域であり希少性等を有し、駅周辺で進捗中の再開発等による好影響も期待される。物価高やウィズコロナの状況下においても堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、中規模の土地で５億円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であり、収益物件の建築を想定した需要も十分に考えられる。しかしながら土地の収益価格は想定要素を多く含むことから比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 利便性が高く安定した人通りのある商業地域であり、自用目的の店舗等の取引やマンション素地取引に対する需要は堅調である。また、貸店舗・共同住宅等の収益目的の取引への需要も堅調であるが、賃貸市場において店舗需要は１階を主とし、２階以上については居住用が大半を占めており、業務用は限定的である。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中野駅東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	123.4 坪 (408 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所、マンションが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区中野２丁目１２番１
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	28 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	18 m
面積	410 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中野駅周辺で進捗中の再開発により当該地域は発展的に推移するものと推察される。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)店舗事務所ビル、店舗兼共同住宅の多い商業地域で成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測される。中野駅周辺で進捗中の再開発等による好影響が期待され、地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 433万860 円 1平米 131万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 433万860円 1平米 131万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景として不動産需要は底堅いが、物価上昇、世界的な金融引き締め等、先行きの不透明感は増している。 (2)区の人口は微増、土地取引件数は横ばい、建築着工件数は増加。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)ＪＲ中野駅徒歩圏の商業地域であり、賃貸・売買市場ともに堅調である。現在、中野駅南口では再開発が進行中である。 (2)ＪＲ中央線中野駅南口近くの商業地域であり、南口周辺で再開発が進捗中であるほか、駅周辺では複数のまちづくり計画が進捗中。地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野２丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	126万1,367 円／平米 417万79 円／坪
推定価格 平米 坪	129万6,756 円／平米 428万7,075 円／坪
標準価格 平米 坪	127万1,329 円／平米 420万3,014 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50810 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野２丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万560 円／平米 347万3,151 円／坪
推定価格 平米 坪	109万6,785 円／平米 362万5,971 円／坪
標準価格 平米 坪	133万9,176 円／平米 442万7,316 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50808 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都中野区中野２丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	124万3,104 円／平米 410万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	122万1,030 円／平米 403万6,725 円／坪
標準価格 平米 坪	130万1,738 円／平米 430万3,546 円／坪
査定価格 平米 坪	130万 円／平米 429万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50813 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区中野２丁目１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	96万5,862 円／平米 319万3,140 円／坪
推定価格 平米 坪	95万6,663 円／平米 316万2,728 円／坪
標準価格 平米 坪	126万8,784 円／平米 419万4,600 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	233 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情