路線価 (2023) 東京都杉並区荻窪1-419-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区荻窪１丁目４１９番２８
価格時点	2023 年
駅名	高井戸駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9,610万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 169万9,284 円 1平米 51万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	9,670万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万9,202 円／坪 1平米 51万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として京王井の頭線沿線及びＪＲ中央線沿線の間で、バス便圏にまで拡がる住宅地域。主な需要者は概ね杉並区及び周辺市区在住の二次取得者層等とみられるが、戸建開発業者や再販業者の参入も見られる。居住環境に優れた当該地域に対する需要は根強く、需給は安定している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で９５百万円～１００百万円程度である。 (2) 同一需給圏は、杉並区内の京王井の頭線を中心とした鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の一次取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。住環境が比較的良好な閑静な住宅街であることから一定の需要を有しており、地価は上昇傾向がみられる。当該標準地規模における土地総額の市場の中心価格帯は、９千万円～１億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も散見されるものの、土地所有者による資産の有効活用を目的とするものが多く、土地価格に見合う賃料水準は必ずしも形成されていない。土地取引は個人住宅等の自用目的での取引が中心であり、相対的説得力は比準価格が収益価格を上回るものと思料する。本件では、比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地の存する地域は、アパート等も散見されるが低層の一般住宅が多く建ち並んでおり、取引は自己使用目的のものが中心となっている。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が高い説得力を有すると判断した。結果、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高井戸駅　北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区荻窪１丁目４１９番２８
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京王井の頭線沿線の成熟した中規模一般住宅地域である。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。 (2)戸建住宅が多くみられる成熟した低層住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。今後も当面は現状のまま推移すると思料する。地価は上昇傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 172万5,732 円 1平米 52万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 172万5,732円 1平米 52万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつあるが、世界的な金融引締め等が続く中、景気の先行きについては不透明な状況にある。 (2)地政学リスク、為替・物価動向等の先行き不安はあるものの、日本経済は引き続き回復基調にあり、杉並区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)高井戸駅及び荻窪駅の利用が可能な住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。 (2)既に成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。底堅い需要を背景に、地価は上昇幅傾向がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50815 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪１丁目４１９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,612 円／平米 103万3,495 円／坪
推定価格 平米 坪	46万2,219 円／平米 152万8,096 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,601 円／平米 149万9,605 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪１丁目４１９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万8,255 円／平米 194万4,771 円／坪
推定価格 平米 坪	57万9,205 円／平米 191万4,852 円／坪
標準価格 平米 坪	50万6,298 円／平米 167万3,821 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50815 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪１丁目４１９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万7,348 円／平米 180万9,532 円／坪
推定価格 平米 坪	55万1,599 円／平米 182万3,586 円／坪
標準価格 平米 坪	52万5,332 円／平米 173万6,748 円／坪
査定価格 平米 坪	52万5,000 円／平米 173万5,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪１丁目４１９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万9,740 円／平米 208万1,920 円／坪
推定価格 平米 坪	59万9,475 円／平米 198万1,864 円／坪
標準価格 平米 坪	52万9,104 円／平米 174万9,218 円／坪
査定価格 平米 坪	52万9,000 円／平米 174万8,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50117 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪１丁目４１９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万3,035 円／平米 278万7,074 円／坪
推定価格 平米 坪	82万4,760 円／平米 272万6,657 円／坪
標準価格 平米 坪	62万2,931 円／平米 205万9,410 円／坪
査定価格 平米 坪	62万3,000 円／平米 205万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情