土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都杉並区松ノ木3-1134-49 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 杉並区
東京都杉並区松ノ木3丁目1134番49 (杉並)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模の一般住宅が多い住宅地域)
  • 新高円寺駅 から 690m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
132万2,400
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
40万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 杉並区東京都杉並区松ノ木3丁目1134番49
価格時点 2023
駅名 新高円寺駅 から 690m
路線価
1坪当たり 1坪 132万2,400
1平米当たり 1平米 40万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
7,560万
(146 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 171万2,508
1平米 51万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
7,530万
(146 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 170万5,896 円/坪
1平米 51万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は主として京王井の頭線の沿線、地下鉄丸ノ内線の沿線に存し、概ね杉並区中央部の圏域である。需要者の中心は個人の二次取得者であるが、小規模住宅に関しては一次取得者も考えられる。圏内は旧来の住宅地域であるが、需給は安定している。中心価格帯は規模・形状等により異なるが、土地は対象標準地規模のもので7千万円~8千万円程度であり、100㎡以下の小規模の新築戸建住宅は8千万円から9千万円程度と考えられる。

(2) 標準地は東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅から徒歩圏の住宅地であり、同一需給圏は杉並区及びその周辺区の都心に通勤可能な利便性を有する住宅地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は自己利用目的の個人である。熟成した住宅地であることから需給関係は比較的安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は5~6千万円程度、新築の戸建物件は7~8千万円台が取引の中心。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から導出された価格であり説得力を有する。一方、収益性を反映した収益価格は理論的な価格であるが、当該地域は住宅地域である為、居住環境がより重視される傾向にあるものと考えられ、市場性を反映した比準価格を相対的に重視すべきものと判断された。以上より、比準価格を標準として、収益価格も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人は、収益性よりも居住の快適性を重視し、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 新高円寺駅南西方
距離 690 m
土地の状態
土地面積 44.2 坪 (146 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 杉並区東京都杉並区松ノ木3丁目1134番49
標準地の範囲
40 m
西 25 m
25 m
20 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 18 m
面積 145 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位:北3.5m私道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1) 戸建住宅地域として成熟しており、今後もこの状態が続くものと予測される。不動産需給はやや不安定ではあったが、地価はやや上昇傾向にあるものと予測される。

(2)最寄り駅への接近性及び都心への交通アクセスに恵まれた住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 173万8,956
1平米 52万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 171万9,120
1平米 52万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 173万8,956
1平米 52万6,000
前年から次年への変動率 3.6 %
2022年
1坪 165万3,000
1平米 50万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 171万9,120
1平米 52万
前年から次年への変動率 3.2 %
2019年
1坪 165万3,000
1平米 50万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)円安や資源高に直面しているが、行動制限の緩和と経済活動の正常化により、新型コロナの影響から内需を中心に持ち直し傾向にある。

(2)景気は緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅く推移しているが、金融資本市場の動きに注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微増傾向。

地域要因
(1)地域の特性に影響を与える要因は見受けられない。住宅地として成熟した地域であるが、現下の情勢により、地価はやや上昇傾向である。

(2)最寄り駅への接近性等利便性を有する住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はない。

個別的要因 (1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。

(2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 50115
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区松ノ木3丁目1134番49
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
41万7,428 円/平米
138万17 円/坪
推定価格 平米
46万7,154 円/平米
154万4,411 円/坪
標準価格 平米
48万6,619 円/平米
160万8,762 円/坪
査定価格 平米
51万1,000 円/平米
168万9,366 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 3.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 1.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 50115
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区松ノ木3丁目1134番49
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
52万9,954 円/平米
175万2,028 円/坪
推定価格 平米
52万7,356 円/平米
174万3,439 円/坪
標準価格 平米
50万9,523 円/平米
168万4,483 円/坪
査定価格 平米
53万5,000 円/平米
176万8,710 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 50111
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区松ノ木3丁目1134番49
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
47万7,707 円/平米
157万9,299 円/坪
推定価格 平米
47万1,736 円/平米
155万9,559 円/坪
標準価格 平米
50万1,847 円/平米
165万9,106 円/坪
査定価格 平米
52万7,000 円/平米
174万2,262 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 風致地区(風致地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 50108
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区松ノ木3丁目1134番49
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
45万7,015 円/平米
151万892 円/坪
推定価格 平米
46万5,629 円/平米
153万9,369 円/坪
標準価格 平米
48万5,030 円/平米
160万3,509 円/坪
査定価格 平米
50万9,000 円/平米
168万2,754 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 3.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 50811
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区松ノ木3丁目1134番49
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
48万5,629 円/平米
160万5,489 円/坪
推定価格 平米
52万9,080 円/平米
174万9,138 円/坪
標準価格 平米
52万1,775 円/平米
172万4,988 円/坪
査定価格 平米
54万8,000 円/平米
181万1,688 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 風致地区(風致地区)
その他地域地区等3
特別な事情
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