路線価 (2023) 東京都杉並区桃井4-128 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区桃井４丁目１２８番
価格時点	2023 年
駅名	西荻窪駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 260万5,128 円 1平米 78万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 260万8,434 円／坪 1平米 78万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね杉並区及び周辺区における住宅地域であり、需要者は主に都内にマンション用地を求める開発業者、事業者等が中心である。居住環境に恵まれた大規模画地の稀少性は高く、ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、住宅地への需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。区内の大規模画地は個別性が強く、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、標準地規模の土地で概ね３０億円台である。 (2) 同一需給圏は、杉並区及び周辺区に存する住宅地域であり、需要者はマンション開発業者等が中心である。最寄り駅からやや距離があるものの、周辺に大型店舗や公園等が存する生活利便性の良好な住宅地域である。物価高やウィズコロナの状況下においてもマンション用地に適した大規模画地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、土地が標準地と同程度の規模で３０億円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、杉並区内を含む同一需給圏内の類似地域における標準地と同じ大規模画地の複数の取引事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格と言える。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目した価格であり、理論的な価格と言える。以上より、比準価格と開発法による価格の双方を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 大規模マンションを中心とする住宅地域であるため、比準価格及び開発法による価格を試算した。比準価格は市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格である。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性を反映した価格であり、マンション開発業者は実勢価格を踏まえ、開発分譲によって得られる利潤を重要視すると考えられる。従って、比準価格及び開発法による価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西荻窪駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	1297.9 坪 (4291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模高層マンションが多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区桃井４丁目１２８番
標準地の範囲
東	200 m
西	0 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	40 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模高層マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られず、当面の間は現状を維持するものと予測される。地価は上昇傾向にある。 (2)大規模高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 258万1,986 円 1平米 78万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 258万1,986 円 1平米 78万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 258万1,986円 1平米 78万1,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 258万1,986円 1平米 78万1,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)杉並区内の人口は微増、土地取引件数はやや減少。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。 (2)区の人口は微増、土地取引件数はやや減少、建築着工件数は減少。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)大規模マンションが建ち並ぶ生活利便性の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないが、地価はやや上昇傾向にある。 (2)ＪＲ中央線沿線の大規模マンションが多い住宅地域で、駅からやや距離があるが生活利便性は良好。地域要因に特段の変化はない。地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50811 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区桃井４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,140 円／平米 209万9,773 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,689 円／平米 216万7,708 円／坪
標準価格 平米 坪	75万5,402 円／平米 249万7,359 円／坪
査定価格 平米 坪	77万8,000 円／平米 257万2,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都杉並区桃井４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	65万7,740 円／平米 217万4,488 円／坪
推定価格 平米 坪	62万1,741 円／平米 205万5,476 円／坪
標準価格 平米 坪	76万1,005 円／平米 251万5,883 円／坪
査定価格 平米 坪	78万4,000 円／平米 259万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	275 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	11.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都杉並区桃井４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万6,976 円／平米 299万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	89万580 円／平米 294万4,257 円／坪
標準価格 平米 坪	75万8,586 円／平米 250万7,885 円／坪
査定価格 平米 坪	78万1,000 円／平米 258万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都杉並区桃井４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	88万1,590 円／平米 291万4,537 円／坪
推定価格 平米 坪	90万6,299 円／平米 299万6,224 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,044 円／平米 250万9,399 円／坪
査定価格 平米 坪	78万2,000 円／平米 258万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情