路線価 (2023) 東京都杉並区成田東1-561-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区成田東１丁目５６１番９
価格時点	2023 年
駅名	西永福駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	6,800万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 154万596 円 1平米 46万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	6,800万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 154万596 円／坪 1平米 46万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に京王井の頭線・地下鉄丸ノ内線沿線の杉並区内に存する標準住宅地域。主な需要者は、杉並区及び周辺地域居住の１次・買換え取得者層やディベロッパー等。なお、バス便圏内物件に関する昨年の地価動向は上期・下期を通して緩やかな上昇基調にあったが、今後の金利動向の変化によっては、地価水準が下振れする可能性をも包含しているものと推量した。中心価格帯（総額）は土地：４～６千万円台、新築戸建：５～８千万円台となっている。 (2) 同一需給圏は、概ね杉並区における京王井の頭線、東京メトロ丸ノ内線各駅勢圏の住宅地域である。需要者の中心は第一次取得者層または買替取得者層等である。最寄り駅からやや距離があるが、住宅地域として熟成している。コロナ禍による先行きの不透明感はあるものの、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は４千万円台から標準地規模で６千万円台、新築戸建は規模が小さく総額５～７千万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域であるが、基準容積率が１００％と高度利用が制約される他、最寄駅より１ｋｍ強の距離に在ることから、土地元本価値に見合う収益が現実的に得られず、結果、収益価格が低位に試算されたものと推量した。一方、規範性の高い試算値を中心に求められた比準価格は客観性・実証性に富み説得力が高い。以上より、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 最寄り駅から距離があるものの徒歩圏内の住宅地域であり、賃貸需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考に留めることとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西永福駅　北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模程度の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区成田東１丁目５６１番９
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	143 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　４．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からやや遠いため、選好性は相対的に弱いものの、地価は概して緩やかな上昇基調と予測する。 (2)低層住宅地として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 154万3,902 円 1平米 46万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 154万596 円 1平米 46万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 154万3,902円 1平米 46万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 149万4,312円 1平米 45万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 154万596円 1平米 46万6,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 149万4,312円 1平米 45万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。杉並区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。
地域要因
(1)「成田東」街区の内、バス便圏内の最寄駅より徒歩１５分前後の物件に係る需給動向は年間を通して安定的で、地価は概して堅調な動きを示している。 (2)最寄り駅からやや遠いものの熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東１丁目５６１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万7,707 円／平米 157万9,299 円／坪
推定価格 平米 坪	47万1,736 円／平米 155万9,559 円／坪
標準価格 平米 坪	44万2,114 円／平米 146万1,629 円／坪
査定価格 平米 坪	46万4,000 円／平米 153万3,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東１丁目５６１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,520 円／平米 184万6,467 円／坪
推定価格 平米 坪	54万6,705 円／平米 180万7,407 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,449 円／平米 149万2,490 円／坪
査定価格 平米 坪	47万4,000 円／平米 156万7,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東１丁目５６１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,612 円／平米 175万897 円／坪
推定価格 平米 坪	51万5,862 円／平米 170万5,440 円／坪
標準価格 平米 坪	44万7,408 円／平米 147万9,131 円／坪
査定価格 平米 坪	47万 円／平米 155万3,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東１丁目５６１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万7,586 円／平米 128万1,359 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,457 円／平米 127万7,627 円／坪
標準価格 平米 坪	43万8,160 円／平米 144万8,557 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東１丁目５６１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万2,285 円／平米 189万1,974 円／坪
推定価格 平米 坪	58万7,737 円／平米 194万3,059 円／坪
標準価格 平米 坪	48万9,781 円／平米 161万9,216 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情