路線価 (2023) 東京都杉並区南荻窪4-52-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区南荻窪４丁目５２番３
価格時点	2023 年
駅名	荻窪駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,590万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万1,796 円 1平米 66万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	7,600万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万5,102 円／坪 1平米 66万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として杉並区及び周辺市区の中央線沿線駅徒歩圏内に所在する住宅地域。主な需要者は、概ね杉並区を中心とする中央線沿線の居住者（一次取得者層や買替取得者層等）が多いが、周辺地域からの転入も見られる。利便性に優れた当該地域に対する需要は根強いものがあり、需給は安定している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で７４百万円～８０百万円程度である。 (2) 同一需給圏は主として杉並区内ＪＲ中央線沿線の利便性に優れた住宅地域である。需要者は自己利用目的の個人が中心であるが，投資目的のアパート経営や建売業者の参入も考えられる。杉並区内の利便性に優れた住宅地域として需要は強く，市場の需給動向は堅調である。需要の中心となる価格帯は，規模・形状によりばらつきはあるものの，標準地と同程度の規模の土地で７千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地であり、共同住宅等の収益物件は所有者が土地の有効活用を目的として建築した低層かつ小規模なアパートが散見される程度である。市場における取引は、個人が居住を目的として取引を行う場合がほとんどであるので、相対的説得力は比準価格の方が高いと判断する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格をも参酌して、さらに代表標準地との検討も含め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地が存する地域は，利便性に優れた住宅地域として，小規模のアパートも見られるが，居住目的の個人の取引が主であり，収益性よりも居住環境等を重視する傾向にあると考えられる。したがって，標準地が存する地域は自用目的の取引が中心である実情を考慮し，不動産鑑定評価額は，取引市場の動向を反映した比準価格を重視し，収益価格を参酌して，さらに，代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	荻窪駅南西方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区南荻窪４丁目５２番３
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6.9 m
奥行き	16 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ中央線荻窪駅徒歩圏の成熟した一般住宅地域。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、ウィズコロナの新たな展開の中でも堅調な不動産市況を背景に地価は概ねやや上昇傾向にあるものと思料する。 (2)当該地域は，一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域として安定しており，今後も現状を維持していくものと予測される。地価水準は，利便性に優れた住宅地域として，上昇基調で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 222万1,632 円 1平米 67万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 222万8,244 円 1平米 67万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 222万1,632円 1平米 67万2,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 211万9,146円 1平米 64万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 222万8,244円 1平米 67万4,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 211万9,146円 1平米 64万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつあるが、世界的な金融引締め等が続く中、景気の先行きについては不透明な状況にある。 (2)新型コロナウイルス感染拡大の影響，金利上昇懸念及び国際情勢等により不安定な状況が続いており，先行きは不透明である。
地域要因
(1)荻窪駅から徒歩圏の区域では人気の高い南荻窪エリアの住宅地域。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。 (2)地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存する地域は熟成した標準的な住宅地域として，地価に影響を及ぼすような大きな変化は特に見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50817 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区南荻窪４丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万3,068 円／平米 199万3,743 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,710 円／平米 202万8,925 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,011 円／平米 213万5,712 円／坪
査定価格 平米 坪	64万6,000 円／平米 213万5,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区南荻窪４丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,369 円／平米 223万2,770 円／坪
推定価格 平米 坪	67万6,031 円／平米 223万4,958 円／坪
標準価格 平米 坪	68万4,242 円／平米 226万2,104 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50117 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区南荻窪４丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万1,933 円／平米 215万5,290 円／坪
推定価格 平米 坪	63万1,042 円／平米 208万6,225 円／坪
標準価格 平米 坪	64万4,578 円／平米 213万975 円／坪
査定価格 平米 坪	64万5,000 円／平米 213万2,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区南荻窪４丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万6,865 円／平米 207万2,416 円／坪
推定価格 平米 坪	67万3,715 円／平米 222万7,302 円／坪
標準価格 平米 坪	67万4,389 円／平米 222万9,530 円／坪
査定価格 平米 坪	67万4,000 円／平米 222万8,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50117 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区南荻窪４丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,341 円／平米 190万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	69万5,147 円／平米 229万8,156 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,334 円／平米 234万5,058 円／坪
査定価格 平米 坪	70万9,000 円／平米 234万3,954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情