路線価 (2023) 東京都杉並区高円寺南1-511-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区高円寺南１丁目５１１番２８
価格時点	2023 年
駅名	東高円寺駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,200万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 226万1,304 円 1平米 68万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,210万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 226万4,610 円／坪 1平米 68万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線沿いの住宅地域で、杉並区東部を中心に中野区等隣接区に及ぶ。需要の中心は居住目的の個人であるが、マンション、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。新型コロナの影響を受け杉並区土地取引件数、取引面積は停滞している。一方、需給は逼迫し、同一需給圏においても同様の傾向と思料される。土地は８０㎡で総額５０００～５５００万円、戸建は６０００万円台程度が需要の中心価格帯と見られる。 (2) 同一需給圏は主として地下鉄丸ノ内線沿線で、杉並区東部及び隣接区の一部に広がる住宅地域一帯である。区内ではやや高価格帯の住宅地だが小ぶりな画地が多く、需要者には区内外の買換え層のほか一次取得層も見られる。新型コロナの感染拡大期を挟みつつも、優れた交通利便性等から底堅い住宅地需要が続き、地価は上昇基調で推移している。中心的な土地価格帯は５０００～６０００万円、新築建売では６０００万円台～７０００万円台の物件が多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が多いが、アパート等も見られる地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の更地、建付地のほか、収益目的のアパート等の取引も見られる。本件では、類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集しえた。交通利便性や都心へのアクセス条件が優れ賃貸事例も多数収集できるが、高価格帯の元本価値に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は相対的に低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東高円寺駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区高円寺南１丁目５１１番２８
標準地の範囲
東	10 m
西	70 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建分譲地の開発に伴い、敷地の細分化が進んできている。将来もこの傾向は変化がないものと考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響は軽微で、地価は横ばいないしは上昇傾向になると予測される。 (2)最寄駅に比較的近い低層住宅地域でやや規模の小さい戸建住宅、アパート等が多い。地域要因に大きな変化はなく、現状の住環境等が継続されると思料する。地価は強含みだが金融経済情勢等により需要鈍化も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 228万1,140 円 1平米 69万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 229万7,670 円 1平米 69万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 228万1,140円 1平米 69万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 217万2,042円 1平米 65万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 229万7,670円 1平米 69万5,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 217万2,042円 1平米 65万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は比較的堅調で、杉並区の人口、世帯数共回復傾向で、住宅地需要にも及んでいる。 (2)当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)成熟化した低層住宅地域であったが、大規模住宅が区画割の上、戸建住宅地として分譲される等の動きがあり、一定の需要はある。 (2)東高円寺駅に近い背後住宅地で画地細分化も進む。コロナ禍による市場停滞からの回復傾向の継続、利便性の高さから先行する需要で地価は強含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50804 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南１丁目５１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万9,094 円／平米 207万9,785 円／坪
推定価格 平米 坪	60万4,093 円／平米 199万7,131 円／坪
標準価格 平米 坪	64万4,022 円／平米 212万9,137 円／坪
査定価格 平米 坪	67万6,000 円／平米 223万4,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南１丁目５１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,861 円／平米 202万9,424 円／坪
推定価格 平米 坪	64万2,530 円／平米 212万4,204 円／坪
標準価格 平米 坪	68万3,543 円／平米 225万9,793 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	3.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50808 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南１丁目５１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万2,645 円／平米 219万704 円／坪
推定価格 平米 坪	64万7,017 円／平米 213万9,038 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,519 円／平米 212万4,168 円／坪
査定価格 平米 坪	67万5,000 円／平米 223万1,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50808 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南１丁目５１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万4,609 円／平米 196万5,777 円／坪
推定価格 平米 坪	64万2,804 円／平米 212万5,110 円／坪
標準価格 平米 坪	67万985 円／平米 221万8,276 円／坪
査定価格 平米 坪	70万5,000 円／平米 233万730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50808 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南１丁目５１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,163 円／平米 216万5,969 円／坪
推定価格 平米 坪	64万2,684 円／平米 212万4,713 円／坪
標準価格 平米 坪	67万4,380 円／平米 222万9,500 円／坪
査定価格 平米 坪	70万8,000 円／平米 234万648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情