路線価 (2023) 東京都杉並区高井戸東2-669-25外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外
価格時点	2023 年
駅名	高井戸駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 202万9,884 円 1平米 61万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 202万6,578 円／坪 1平米 61万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね京王井の頭線・京王線沿線等に在る住宅地域。主な需要者は区部南部・周辺地域居住者の１次・買替え取得者層で同一需給圏外からの転入者も見られる。当該圏内住宅地の昨年地価動向は概ね堅調に推移し、特に住環境等が相対的に優る物件への需要は強含んでいる。近年における中心総額価格帯は、土地：５～６千万円台、新築戸建：７～８千万円台であるが、対象標準地と同規模程度の土地のみでは１．２億円～１．５憶円前後に集中している。 (2) 同一需給圏は、主として京王井の頭線、京王線、ＪＲ中央線沿線に存する杉並区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内外の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。都心部へのアクセスや住環境が良好な住宅地域で、物価高やウィズコロナの状況下でも堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向。市場の中心価格帯は土地が１００㎡で６千万円台、新築の戸建住宅が７千～８千万円台、標準地と同程度の画地規模で土地が１億５千万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模戸建住宅の他、共同住宅も見られる住宅地域で類似・周辺地域において適切な賃貸事例も収集し得たが、高度利用が公法上の規制により制約されることから、土地価格に見合う賃料等の果実が得られず、収益価格が低位に試算されたものと推量した。ここで、近隣地域は、快適性を重視する住宅地域であるため、本件鑑定評価においては、実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中規模住宅が多い住宅地域であり、取引の中心は自用目的の取引である。周辺にはアパート等も存し収益目的の取引も見られるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存している。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高井戸駅　南東方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模程度の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外
標準地の範囲
東	15 m
西	100 m
南	55 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15.5 m
面積	235 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環八通り背後の中規模一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域として成熟しており、当面は現状維持と予測した。堅調な需要と供給不足を背景に、地価は上昇基調と予測した。 (2)中規模住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 203万6,496 円 1平米 61万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 202万9,884 円 1平米 61万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 203万6,496円 1平米 61万6,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 195万540円 1平米 59万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 202万9,884円 1平米 61万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 195万540円 1平米 59万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)区の人口は微増、土地取引件数はやや減少、建築着工件数は減少。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)京王井の頭線沿線の住宅地価は全般的に堅調に推移している。なお、高井戸東地区及びその周辺街区の需給均衡に関しては、やや逼迫した状態にある。 (2)駅から徒歩圏内の京王井の頭線沿線の住宅地域で、住環境は良好である。地域要因に特段の変化はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	81万5,536 円／平米 269万6,162 円／坪
推定価格 平米 坪	83万2,662 円／平米 275万2,781 円／坪
標準価格 平米 坪	62万4,653 円／平米 206万5,103 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,445 円／平米 176万6,875 円／坪
推定価格 平米 坪	53万3,397 円／平米 176万3,410 円／坪
標準価格 平米 坪	57万6,023 円／平米 190万4,332 円／坪
査定価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,099 円／平米 184万5,075 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,632 円／平米 190万9,651 円／坪
標準価格 平米 坪	63万3,368 円／平米 209万3,915 円／坪
査定価格 平米 坪	66万5,000 円／平米 219万8,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50815 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万7,432 円／平米 180万9,810 円／坪
推定価格 平米 坪	54万589 円／平米 178万7,187 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,597 円／平米 194万2,596 円／坪
査定価格 平米 坪	61万7,000 円／平米 203万9,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情