路線価 (2023) 東京都杉並区高円寺南2-358-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区高円寺南２丁目３５８番２３
価格時点	2023 年
駅名	東高円寺駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	7,600万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 190万4,256 円 1平米 57万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7,620万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 190万7,562 円／坪 1平米 57万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線及びＪＲ中央線沿線の区内中央部東側の低層住宅地域を中心にその周辺に及ぶ。主な需要者は、区内及び隣接区内に地縁的選好性を有する在住者等の一時取得層や買替取得層のほか、他からの転入もみられる。比較的駅に近い閑静かつ利便性良好な住宅地で、底堅い需要があり、供給制約もあって地価は引続き強含みで推移している。標準地規模で土地７千万円台程度、新築戸建住宅は８千万円台程度が需要の中心と把握される。 (2) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線及びＪＲ中央線沿線で、概ね杉並区内の圏域である。需要者の中心は杉並区内及びその周辺地域に居住していた１次取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。ウィズコロナの状況のもと、杉並区内での利便性の高い既成住宅地に対する堅調な需要を反映し、地価はやや強含みである。土地は５～７千万、新築戸建住宅は７～８千万台の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅としての取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが低層住宅地であり低位に求められた。周辺には賃貸用アパートも見られるもの、標準地は低層住宅地に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が主であり、比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	東高円寺駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区高円寺南２丁目３５８番２３
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	15 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	18 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北３．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄丸ノ内線沿線駅徒歩圏の低層住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は大きな変化はなく、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は引続き強含みにて推移していくものと予測される。 (2)当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 192万7,398 円 1平米 58万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 192万4,092円 1平米 58万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 192万7,398円 1平米 58万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策効果等により、景気が持ち直していくことが期待されている。ただし、海外景気の下振れがリスクとなっている。
地域要因
(1)地下鉄丸ノ内線沿線駅徒歩圏にある既成の低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は概ね強含みにて推移している。 (2)丸ノ内線沿線の街区がやや狭隘な住宅地である。低層住宅地として熟成しており需要は根強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北側道路に接道するほかは個別的要因に特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50808 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目３５８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,163 円／平米 216万5,969 円／坪
推定価格 平米 坪	64万2,684 円／平米 212万4,713 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,391 円／平米 193万8,609 円／坪
査定価格 平米 坪	58万6,000 円／平米 193万7,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目３５８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,861 円／平米 202万9,424 円／坪
推定価格 平米 坪	64万2,530 円／平米 212万4,204 円／坪
標準価格 平米 坪	58万9,477 円／平米 194万8,811 円／坪
査定価格 平米 坪	58万9,000 円／平米 194万7,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	3.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50808 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目３５８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万8,169 円／平米 177万9,187 円／坪
推定価格 平米 坪	56万2,088 円／平米 185万8,263 円／坪
標準価格 平米 坪	56万6,621 円／平米 187万3,249 円／坪
査定価格 平米 坪	56万7,000 円／平米 187万4,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目３５８番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万8,355 円／平米 181万2,862 円／坪
推定価格 平米 坪	53万1,137 円／平米 175万5,939 円／坪
標準価格 平米 坪	58万3,026 円／平米 192万7,484 円／坪
査定価格 平米 坪	58万3,000 円／平米 192万7,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情