路線価 (2023) 東京都杉並区浜田山1-845-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区浜田山１丁目８４５番１３
価格時点	2023 年
駅名	浜田山駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億400万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万3,108 円／坪 1平米 61万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主として杉並区内で京王井の頭線及び京王線沿線各駅の利用が可能な圏域である。需要者の中心は個人の二次取得者であるが、小規模住宅に関しては一次取得者も考えられる。圏内は旧来の住宅地域であるが、需給は安定している。中心価格帯は規模・形状等により異なるが、土地は対象標準地規模のもので２０千万円～２１千万円程度であり、小規模の新築戸建住宅は８千万円から９千万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、京王井の頭線沿線の駅徒歩圏に存する住宅地域である。主な需要者は、都心へのアクセスと住環境を重視するエンドユーザー（主に買い替え層）及び再販業者等である。近隣地域は、浜田山駅から近く利便性が高い立地にあるため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地総額で２０，０００万円前後であるが、近年は細分化された建売住宅も多く、細分化後の市場の中心価格帯は、土地総額で６，０００～８，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた市場性を反映した試算価格である。一方、収益性を反映した収益価格は理論的価格であるが、当該地域は住宅地域である為、居住環境がより重視される傾向にあるものと考えられ、市場性を反映した比準価格を相対的に重視すべきものと判断された。以上より、比準価格を標準として、収益価格も参酌し、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域においては、主に自己の居住目的での取引が中心となる。他方、アパート等の建築を前提とした投資目的での取引については、行政的条件による制約から元本価格に見合う収益を見込めず、居住目的での取引と比較すると需要は小さい。以上から、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	浜田山駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区浜田山１丁目８４５番１３
標準地の範囲
東	55 m
西	25 m
南	35 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　戸建住宅地域として成熟しており、今後もこの状態が続くものと予測される。不動産需給はほぼ安定しており、今後、地価はやや上昇傾向にあるものと予測される。 (2)近隣地域は、中規模の一般住宅が多く見られる住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 206万2,944 円 1平米 62万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 206万6,250 円 1平米 62万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 206万2,944円 1平米 62万4,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 206万6,250円 1平米 62万5,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や資源高に直面しているが、行動制限の緩和と経済活動の正常化により、新型コロナの影響から内需を中心に持ち直し傾向にある。 (2)引き続きのコロナ禍の下、急速な為替変動、資源高等の影響を受けつつも、景気は一部に回復傾向もみられ、区内の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域の特性に影響を与える要因は見受けられない。住宅地として成熟した地域であり、現下の情勢により、地価はやや上昇傾向である。 (2)利便性と良好な住環境を備えた住宅地であり、土地取引は好調である。地域要因に大きな変動はなく、地価水準は、上昇傾向にある。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山１丁目８４５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,520 円／平米 184万6,467 円／坪
推定価格 平米 坪	54万6,705 円／平米 180万7,407 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,223 円／平米 194万1,359 円／坪
査定価格 平米 坪	59万3,000 円／平米 196万458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50811 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山１丁目８４５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万672 円／平米 191万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	56万9,612 円／平米 188万3,137 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,491 円／平米 198万8,529 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山１丁目８４５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万9,943 円／平米 208万2,592 円／坪
推定価格 平米 坪	62万252 円／平米 205万553 円／坪
標準価格 平米 坪	63万2,910 円／平米 209万2,400 円／坪
査定価格 平米 坪	63万9,000 円／平米 211万2,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山１丁目８４５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万1,540 円／平米 225万3,171 円／坪
推定価格 平米 坪	64万1,449 円／平米 212万630 円／坪
標準価格 平米 坪	64万8,583 円／平米 214万4,215 円／坪
査定価格 平米 坪	65万5,000 円／平米 216万5,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山１丁目８４５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万645 円／平米 191万9,612 円／坪
推定価格 平米 坪	60万6,451 円／平米 200万4,927 円／坪
標準価格 平米 坪	61万9,460 円／平米 204万7,935 円／坪
査定価格 平米 坪	62万6,000 円／平米 206万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情