路線価 (2023) 東京都杉並区西荻南1-432-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区西荻南１丁目４３２番１３
価格時点	2023 年
駅名	西荻窪駅 から 940m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	6,000万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万6,250 円 1平米 62万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,000万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万6,250 円／坪 1平米 62万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線等沿線の住環境が概ね良好な住宅地域。需要者は、杉並区南西部、及び周辺市区居住者を中心に不動産業者も含まれる。当該圏内住宅地の昨年地価動向は概ね堅調な推移を示している。特にＪＲ中央線沿線の住宅地に対する需要は旺盛な一方、供給数が不足気味なため、需給均衡がやや逼迫した状態にある。市場の中心価格帯は、土地が対象標準地と同規模程度で総額５～６千万円台、新築戸建物件で７～９千万円台とみられる。 (2) 同一需給圏は、主としてＪＲ中央線、京王井の頭線沿線に存する杉並区及び隣接市区の住宅地域。需要者は区内外の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。新宿等都心部へのアクセスが良好な区西部の住宅地域であり、物価高やウィズコロナの状況下においても堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地が１００㎡程度で５千～６千万円台程度、新築の戸建住宅が７千～９千万円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域で賃貸事例も収集し得たが、最寄駅より徒歩１０分超の場所に立地するため、元本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、規範性の高い取引事例を中心に調整が為されており、実証性・客観性に長ける。以上より、本件鑑定評価においては、実証性に富む比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。周辺にはアパート等も存し収益目的の取引も見られるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存している。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西荻窪駅南東方
距離	940 m
土地の状態
土地面積	29 坪 (96 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区西荻南１丁目４３２番１３
標準地の範囲
東	60 m
西	85 m
南	85 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	10 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が多く見られる成熟した低層住宅地域であり、大規模画地が細分化する傾向があることを除き、特段の地域要因の変化はないと予測する。供給不足の影響から、地価は上昇基調と予測する。 (2)一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 206万6,250 円 1平米 62万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 207万2,862 円 1平米 62万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 206万6,250円 1平米 62万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 207万2,862円 1平米 62万7,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)区の人口は微増、土地取引件数はやや減少、建築着工件数は減少。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)ＪＲ中央線沿線の住宅地価は全般的に堅調に推移している。なお、西荻南地区及びその周辺街区の需給均衡に関しては、やや逼迫した状態にある。 (2)駅からやや距離があるが徒歩圏内のＪＲ中央線沿線の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻南１丁目４３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万2,768 円／平米 212万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	65万3,587 円／平米 216万759 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,758 円／平米 194万3,128 円／坪
査定価格 平米 坪	61万1,000 円／平米 201万9,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	72 ％
基準容積率	181 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻南１丁目４３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万5,819 円／平米 206万8,958 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,767 円／平米 200万9,278 円／坪
標準価格 平米 坪	65万2,811 円／平米 215万8,193 円／坪
査定価格 平米 坪	67万9,000 円／平米 224万4,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50818 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻南１丁目４３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万7,168 円／平米 233万7,897 円／坪
推定価格 平米 坪	70万368 円／平米 231万5,417 円／坪
標準価格 平米 坪	64万3,721 円／平米 212万8,142 円／坪
査定価格 平米 坪	66万9,000 円／平米 221万1,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50118 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻南１丁目４３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,063 円／平米 237万610 円／坪
推定価格 平米 坪	72万9,132 円／平米 241万510 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,283 円／平米 208万7,022 円／坪
査定価格 平米 坪	65万7,000 円／平米 217万2,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50816 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻南１丁目４３２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	69万6,716 円／平米 230万3,343 円／坪
推定価格 平米 坪	70万3,547 円／平米 232万5,926 円／坪
標準価格 平米 坪	59万8,763 円／平米 197万9,510 円／坪
査定価格 平米 坪	62万3,000 円／平米 205万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情