土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 東京都杉並区上井草2-67-13 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 杉並区
東京都杉並区上井草2丁目67番13 (杉並)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域)
  • 井荻駅 から 620m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
125万6,280
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
38万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 杉並区東京都杉並区上井草2丁目67番13
価格時点 2023
駅名 井荻駅 から 620m
路線価
1坪当たり 1坪 125万6,280
1平米当たり 1平米 38万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
4,890万
(104 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 155万3,820
1平米 47万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月28日
鑑定評価額 総額
4,870万
(104 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 154万7,208 円/坪
1平米 46万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として西武新宿線沿いの戸建住宅地域で、杉並区のほか練馬区南部等に及ぶ。需要の中心は、居住目的の個人であるが、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。新型コロナの影響を受け杉並区土地取引件数、取引面積は停滞している。一方、需給は逼迫し、同一需給圏においても同様の傾向と思料される。土地は100~120㎡で総額4500~5500万円、戸建は6000万円程度が需要の中心価格帯と見られる。

(2) 同一需給圏は主として西武新宿線沿線を中心とするJR中央線以北の杉並区北部方面に位置する低層住宅地域である。需要者は、区内及び周辺に地縁的選好性を有する在住者等の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、他区部や周辺市域からの転入等もみられる。日常における通勤、通学等、生活の利便性は概ね良好であり、閑静な住宅地として需要は概ね堅調で、地価は強含み傾向にある。標準地規模の土地で5千万円前後が需要の中心的価格帯と把握される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が中心であるが、アパート等共同住宅も比較的多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要は、自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅としての取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 井荻駅南西方
距離 620 m
土地の状態
土地面積 31.5 坪 (104 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 杉並区東京都杉並区上井草2丁目67番13
標準地の範囲
20 m
西 60 m
80 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 7 m
奥行き 15 m
面積 105 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 4.6m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した低層住宅地域であり、特段の地域要因の変化はないと予測される。新型コロナウイルス感染症の影響は軽微で地価は上昇傾向になると予測される。

(2)西武新宿線沿線駅徒歩圏の閑静な低層住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当面の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、概ね強含み傾向にて推移していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 156万432
1平米 47万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 156万3,738
1平米 47万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 156万432
1平米 47万2,000
前年から次年への変動率 3.3 %
2022年
1坪 150万4,230
1平米 45万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 156万3,738
1平米 47万3,000
前年から次年への変動率 2.9 %
2019年
1坪 150万4,230
1平米 45万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は比較的堅調で、杉並区の人口、世帯数共回復傾向で、住宅地需要にも及んでいる。

(2)為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、需給バランス等から区内の不動産市況は総じて強含んでいる。

地域要因
(1)一戸建住宅のほかアパート等も存する住宅地域で、手頃な価格帯の住宅地を中心に、一定の需要がある。

(2)西武新宿線沿線駅徒歩圏にある区北部の閑静な既成住宅地として熟成しており、地域要因に特別な変動はみられない。地価は総じて強含み傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 50119
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区上井草2丁目67番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
47万9,002 円/平米
158万3,581 円/坪
推定価格 平米
46万7,141 円/平米
154万4,368 円/坪
標準価格 平米
43万7,808 円/平米
144万7,393 円/坪
査定価格 平米
46万 円/平米
152万760 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 50119
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区上井草2丁目67番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
54万8,361 円/平米
181万2,881 円/坪
推定価格 平米
53万4,274 円/平米
176万6,310 円/坪
標準価格 平米
47万7,884 円/平米
157万9,885 円/坪
査定価格 平米
50万2,000 円/平米
165万9,612 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 3.4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 50119
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区上井草2丁目67番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
47万1,871 円/平米
156万6 円/坪
推定価格 平米
46万6,373 円/平米
154万1,829 円/坪
標準価格 平米
43万631 円/平米
142万3,666 円/坪
査定価格 平米
45万2,000 円/平米
149万4,312 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 7.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 50119
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区上井草2丁目67番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
47万6,213 円/平米
157万4,360 円/坪
推定価格 平米
46万5,338 円/平米
153万8,407 円/坪
標準価格 平米
49万863 円/平米
162万2,793 円/坪
査定価格 平米
51万5,000 円/平米
170万2,590 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 50819
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 杉並区
地域 東京都杉並区上井草2丁目67番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
43万2,233 円/平米
142万8,962 円/坪
推定価格 平米
44万4,644 円/平米
146万9,993 円/坪
標準価格 平米
45万3,718 円/平米
149万9,992 円/坪
査定価格 平米
47万6,000 円/平米
157万3,656 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 1.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加