路線価 (2023) 東京都杉並区下高井戸2-551-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
価格時点	2023 年
駅名	桜上水駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	7,000万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万2,180 円 1平米 53万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7,000万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万2,180 円／坪 1平米 53万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね京王線・京王井の頭線等沿線の住宅地域。主な需要者は区部南部・周辺地域居住者の１次・買替え取得者層で不動産業者も見られる。隣接する世田谷区内住宅地とも競合し得る地域で、特に利便性や住環境に優る物件を中心に根強い需要が見られる一方、供給数が限定されているため、その結果として地価は上昇傾向にある。需要の中心となる総額価格帯は、土地：５～７千万円台、新築戸建：６～８千万円台と認めた。 (2) 同一需給圏は、主に杉並区南部における京王線及び京王井の頭線各駅から徒歩圏の閑静な住宅地域であり、需要者は、杉並区及び周辺区の第一次取得者層または買替取得者層及び再販を目的とする不動産業者等が中心である。コロナ禍による先行きの不透明感はあるものの、熟成した住宅地域として需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額５～７千万円台、新築戸建は総額７～８千万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 急行停車駅の徒歩圏内の為、賃貸事例が多く見受けられたものの、土地価格に見合うだけの賃料水準の形成に至っておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は高度利用形態や個別性等に着目した比準・調整が適正に行われたうえ規範性の高い試算値を中心に求められ、説得力が高い。以上より、説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 最寄り駅から徒歩圏内であり、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。賃貸需要も多く見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桜上水駅　北東方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
標準地の範囲
東	70 m
西	55 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状維持と予測した。需要が堅調な一方で供給不足の状況が続いているため、地価は上昇基調と予測する。 (2)一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 175万8,792 円 1平米 53万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 176万8,710 円 1平米 53万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 175万8,792円 1平米 53万2,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 176万8,710円 1平米 53万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。杉並区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。
地域要因
(1)杉並区内・京王線沿線の住宅地価は概ね堅調に推移しており、下高井戸地区の住宅販売時における市場滞留期間も昨年に比し短縮傾向にある。 (2)桜上水駅から徒歩圏の熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万6,957 円／平米 160万9,880 円／坪
推定価格 平米 坪	47万9,465 円／平米 158万5,111 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,558 円／平米 175万7,331 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50806 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,934 円／平米 173万5,432 円／坪
推定価格 平米 坪	52万2,410 円／平米 172万7,087 円／坪
標準価格 平米 坪	53万3,071 円／平米 176万2,333 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万2,366 円／平米 179万3,062 円／坪
推定価格 平米 坪	57万9,127 円／平米 191万4,594 円／坪
標準価格 平米 坪	53万2,776 円／平米 176万1,357 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	60万9,639 円／平米 201万5,467 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,580 円／平米 211万1,145 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,549 円／平米 179万3,667 円／坪
査定価格 平米 坪	54万3,000 円／平米 179万5,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50806 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸２丁目５５１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万2,408 円／平米 152万8,721 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,755 円／平米 154万9,704 円／坪
標準価格 平米 坪	52万7,283 円／平米 174万3,198 円／坪
査定価格 平米 坪	52万7,000 円／平米 174万2,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情