路線価 (2023) 東京都杉並区荻窪3-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区荻窪３丁目９番外
価格時点	2023 年
駅名	荻窪駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	2億6,200万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 257万2,068 円 1平米 77万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億6,000万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 255万2,232 円／坪 1平米 77万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線等沿線の住環境が概ね良好な住宅地域。需要者は杉並区西部・南部、及び周辺市区居住者の内、高所得者層を中心に不動産業者も含まれる。近隣地域は、良好な住環境の他、利便性の高さも兼ね備えるため、一部に投資目的の市場参加者も見られる等、需要が旺盛な一方、供給は限定的で需給均衡が逼迫した状態にある。市場の中心価格帯は、土地が対象標準地と同規模程度で総額２憶円台、新築戸建物件で２．８～３億円台とみられる。 (2) 標準地はＪＲ中央線「荻窪」駅から徒歩圏の住宅地であり、同一需給圏は杉並区及びその周辺区の優良・準優良住宅地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は自己利用目的の個人である。中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、希少性が高く底堅い需要がある。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で２．５～３億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、相対的に規範性の高い成約事例を中心に求められ、客観的で説得力が高い。一方、賃貸事例に基づく収益価格は低位に試算された。近隣地域は比較的に利便性の高い荻窪駅徒歩圏内の住宅地域として成熟しているが、共同住宅利用は見受けられるものの、高層化が困難な為、自己使用目的の需要が中心となっている。従って、実証性に富む比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	荻窪駅南東方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	101.9 坪 (337 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区荻窪３丁目９番外
標準地の範囲
東	35 m
西	50 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大田黒公園周辺地区「地区計画区域」に位置する。
街路	基準方位北、　　７．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ中央線沿線の閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現況を維持していくものと予測する。優良物件に対する堅調な需要と供給不足を背景に、地価は上昇基調と予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 257万5,374 円 1平米 77万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 256万2,150 円 1平米 77万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 257万5,374円 1平米 77万9,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 244万3,134円 1平米 73万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 256万2,150円 1平米 77万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 244万3,134円 1平米 73万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅く推移しているが、金融資本市場の動きに注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微増傾向。
地域要因
(1)ＪＲ中央線沿線の住宅地価は全般的に堅調であるが、特に荻窪駅徒歩圏内の高級住宅地に係る需給均衡は、その稀少性から逼迫した状態にある。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50115 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪３丁目９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万9,465 円／平米 234万5,491 円／坪
推定価格 平米 坪	72万6,492 円／平米 240万1,783 円／坪
標準価格 平米 坪	75万7,552 円／平米 250万4,467 円／坪
査定価格 平米 坪	78万8,000 円／平米 260万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪３丁目９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万1,933 円／平米 215万5,290 円／坪
推定価格 平米 坪	63万1,042 円／平米 208万6,225 円／坪
標準価格 平米 坪	74万9,456 円／平米 247万7,702 円／坪
査定価格 平米 坪	77万9,000 円／平米 257万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪３丁目９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	67万1,842 円／平米 222万1,110 円／坪
推定価格 平米 坪	64万8,347 円／平米 214万3,435 円／坪
標準価格 平米 坪	74万968 円／平米 244万9,640 円／坪
査定価格 平米 坪	77万1,000 円／平米 254万8,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪３丁目９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,427 円／平米 190万2,362 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,723 円／平米 188万198 円／坪
標準価格 平米 坪	72万2,647 円／平米 238万9,071 円／坪
査定価格 平米 坪	75万2,000 円／平米 248万6,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情