路線価 (2023) 東京都杉並区和田3-92-55 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区和田３丁目９２番５５
価格時点	2023 年
駅名	東高円寺駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 194万622 円 1平米 58万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 194万7,234 円／坪 1平米 58万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主として杉並区内でＪＲ及び地下鉄丸ノ内線、私鉄沿線各駅の徒歩圏内に存し、概ね杉並区東部の圏域である。需要者の中心は個人の二次取得者であるが、小規模住宅に関しては一次取得者も考えられる。圏内は旧来の住宅地域であるが、需給は安定している。中心価格帯は規模・形状等により異なるが、土地は対象標準地規模のもので１２～１３千万円程度であり、１００㎡程度の小規模の新築戸建住宅は８～９千万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は主として杉並区東部、及び隣接する中野区でＪＲ中央線、東京メトロ丸ノ内線の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は居住目的の一次取得者及び買替取得者であるが、規模の大きな土地については建売業者等も見られる。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、一次取得者及び買替取得者の住宅地への需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地と同規模程度の土地で１億３千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例から求められた試算価格であり説得力をもつものと考えられる。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、当該地域は住宅地域である為、収益性よりも、居住環境がより重視される傾向にある為、市場性を反映した比準価格を重視すべきものと判断された。以上より、比準価格を標準として、収益価格も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 容積率が２００％あるためアパート等も散見されるが、一般住宅の方がより多い住宅地であり、こうした地域では、需要者の選好性は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあると思料される。地域の特性から収益性は価格形成に大きな影響を与えるには至っていないと判断され、収益価格は低位に試算された。以上より市場の実態を反映した比準価格を標準としつつ、収益価格も参酌の上、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東高円寺駅南西方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、マンション等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区和田３丁目９２番５５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．３ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は中規模以上の住宅が多い住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測され、地価はやや上昇傾向にあると考えられる。 (2)中規模一般住宅、マンション等が多く見られる東高円寺駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく当面は現在の住環境が維持されていくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 195万540 円 1平米 59万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 196万3,764 円 1平米 59万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 195万540円 1平米 59万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 187万4,502円 1平米 56万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 196万3,764円 1平米 59万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 187万4,502円 1平米 56万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や資源高に直面しているが、行動制限の緩和と経済活動の正常化により、新型コロナの影響から内需を中心に持ち直し傾向にある。 (2)杉並区内の人口は微増、土地取引件数はやや減少。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。
地域要因
(1)地域の特性に影響を与える要因は見受けられない。住宅地として成熟した地域であり、現下の情勢により、地価はやや上昇傾向である。 (2)東高円寺駅から徒歩圏内にある既存の熟成した住宅地域で居住環境は良好である。地域要因に特段の変化は認められないが地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和田３丁目９２番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万8,355 円／平米 181万2,862 円／坪
推定価格 平米 坪	53万1,137 円／平米 175万5,939 円／坪
標準価格 平米 坪	53万2,201 円／平米 175万9,457 円／坪
査定価格 平米 坪	55万9,000 円／平米 184万8,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和田３丁目９２番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	55万9,589 円／平米 185万1 円／坪
推定価格 平米 坪	60万8,580 円／平米 201万1,965 円／坪
標準価格 平米 坪	56万1,939 円／平米 185万7,770 円／坪
査定価格 平米 坪	59万 円／平米 195万540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和田３丁目９２番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	59万9,466 円／平米 198万1,835 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,501 円／平米 199万5,174 円／坪
標準価格 平米 坪	54万6,155 円／平米 180万5,588 円／坪
査定価格 平米 坪	57万3,000 円／平米 189万4,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和田３丁目９２番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,440 円／平米 207万4,317 円／坪
推定価格 平米 坪	62万8,055 円／平米 207万6,350 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,853 円／平米 191万3,688 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50115 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和田３丁目９２番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万8,552 円／平米 214万4,113 円／坪
推定価格 平米 坪	67万391 円／平米 221万6,313 円／坪
標準価格 平米 坪	59万133 円／平米 195万980 円／坪
査定価格 平米 坪	62万 円／平米 204万9,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情