路線価 (2023) 東京都杉並区下高井戸1-180-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区下高井戸１丁目１８０番６
価格時点	2023 年
駅名	桜上水駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,600万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万5,896 円 1平米 51万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	9,600万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万5,896 円／坪 1平米 51万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は杉並区及び世田谷区内の住宅地域で、主として京王線沿いの住宅地域である。需要者の特性は居住目的の個人が中心であるが、アパート経営を目論む投資家、建売業者も多い。新型コロナの影響を受け杉並区土地取引件数、取引面積は停滞している。一方、需給は逼迫し、同一需給圏においても同様の傾向と思料される。土地は総額５千～９千万円台程度、建物付の場合は５千万円台～１億円程度が需要の中心価格帯と見られる。 (2) 同一需給圏は主に京王線沿線等で、概ね杉並区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居住する一次取得者及び買い替え取得者層のほか、分譲目的の不動産業者を含む。区内の住宅地に対する需要は根強く、先行きの不透明感がぬぐえない状況においても、地価は上昇傾向となっている。土地は標準地規模で総額９０００万円台、新築戸建住宅は画地規模の小さいものが多く、総額６０００～７０００万円台が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が中心であるが、アパート等共同住宅も比較的多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要は、自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い取引事例を適切に補修正して試算したもので、客観的・実証的な価格である。収益価格は、不動産の収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られる地域であるが、居住の快適性、利便性がより重視される住宅地域であるため、低位に求められた。以上検討の結果、比準価格がより規範性が高いものと判断して重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜上水駅北西方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	28 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区下高井戸１丁目１８０番６
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	10 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	甲州街道背後の住宅地域
街路	基準方位北　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既に成熟している戸建住宅地域であり、大きな変動要因はないと予測される。新型コロナウイルス感染症の影響は軽微で、地価は上昇傾向になると予測される。 (2)戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 174万5,568 円 1平米 52万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 172万2,426 円 1平米 52万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 174万5,568円 1平米 52万8,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は比較的堅調で、杉並区の人口、世帯数共回復傾向で、住宅地需要にも及んでいる。 (2)物価高などの影響が見られる一方でウィズコロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか、区内の不動産需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)住宅地域として成熟化しているが、利便性、収益性があるため、一定の住宅地需要はある。 (2)戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、需給関係から地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50816 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸１丁目１８０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	56万9,192 円／平米 188万1,749 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,004 円／平米 190万7,575 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,464 円／平米 174万490 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸１丁目１８０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	60万2,333 円／平米 199万1,313 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,306 円／平米 182万9,230 円／坪
標準価格 平米 坪	55万3,306 円／平米 182万9,230 円／坪
査定価格 平米 坪	56万4,000 円／平米 186万4,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50806 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸１丁目１８０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,163 円／平米 177万2,555 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,283 円／平米 187万8,744 円／坪
標準価格 平米 坪	46万521 円／平米 152万2,482 円／坪
査定価格 平米 坪	47万 円／平米 155万3,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸１丁目１８０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,934 円／平米 173万5,432 円／坪
推定価格 平米 坪	52万2,410 円／平米 172万7,087 円／坪
標準価格 平米 坪	56万7,837 円／平米 187万7,269 円／坪
査定価格 平米 坪	57万9,000 円／平米 191万4,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情