路線価 (2023) 東京都杉並区阿佐谷北6-154-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区阿佐谷北６丁目１５４番９
価格時点	2023 年
駅名	鷺ノ宮駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,870万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万6,388 円 1平米 49万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,840万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万9,776 円／坪 1平米 49万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は杉並区及び中野区で西武新宿線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は居住目的の一次取得者及び買替取得者であるが、規模の大きな土地については建売業者等も見られる。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、一次取得者及び買替取得者の住宅地への需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地と同規模程度の土地で６千万円後半程度である。 (2) 同一需給圏は杉並区及び中野区の住宅地域である。需要者の中心は中野区、杉並区居住の一時取得者であるが、周辺地域からの転入者も見られる。生活利便性が高く交通条件も優れた住宅地域であり需要は底堅い。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、一次取得者の住宅需要としては、土地建物の総額で８，０００万円程度までが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) １低専、容積率１００％で一般住宅が建ち並ぶ住宅地ではあるが、アパートも散見される。収益性よりも居住快適性がより強く志向される地域でもあり、また最寄駅からの接近性が劣る地域のため、賃貸市場の熟成度も低く土地価格に見合う賃料水準が未形成であり収益価格は低位に試算された。以上より標準地と類似性の高い事例から試算された実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域であることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鷺ノ宮駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区阿佐谷北６丁目１５４番９
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心に、アパート等も見られる鷺ノ宮駅からやや距離のある住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく当面は現在の住環境が維持されていくものと予測される。地価は上昇傾向にある。 (2)一般住宅の多い既成の住宅地域であり、地域要因は現状を維持するものと予測される。地価は強含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 164万9,694 円 1平米 49万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 163万9,776 円 1平米 49万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 164万9,694円 1平米 49万9,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 159万6,798円 1平米 48万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 163万9,776円 1平米 49万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 159万6,798円 1平米 48万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)杉並区内の人口は微増、土地取引件数はやや減少。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。 (2)低金利を背景として不動産需要は底堅いが、物価上昇、世界的な金融引き締め等、先行きの不透明感は増している。
地域要因
(1)鷺ノ宮駅からの交通接近性がやや劣る熟成した住宅地域にあり、居住環境は普通程度。地域要因に特段の変化はないが、地価はやや上昇傾向にある。 (2)成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北６丁目１５４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万7,771 円／平米 167万8,691 円／坪
推定価格 平米 坪	51万285 円／平米 168万7,002 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,369 円／平米 173万258 円／坪
査定価格 平米 坪	53万4,000 円／平米 176万5,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区阿佐谷北６丁目１５４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万8,478 円／平米 164万7,968 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,644 円／平米 163万5,293 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,854 円／平米 160万9,539 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北６丁目１５４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万449 円／平米 112万5,524 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,474 円／平米 111万5,689 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,902 円／平米 116万3,388 円／坪
査定価格 平米 坪	35万9,000 円／平米 118万6,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北６丁目１５４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万748 円／平米 129万1,813 円／坪
推定価格 平米 坪	44万7,867 円／平米 148万648 円／坪
標準価格 平米 坪	47万6,962 円／平米 157万6,836 円／坪
査定価格 平米 坪	48万7,000 円／平米 161万22 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50805 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区阿佐谷北６丁目１５４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,503 円／平米 130万921 円／坪
推定価格 平米 坪	41万30 円／平米 135万5,559 円／坪
標準価格 平米 坪	46万9,679 円／平米 155万2,759 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情