路線価 (2023) 東京都杉並区方南1-86-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区方南１丁目８６番４９
価格時点	2023 年
駅名	笹塚駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,880万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 187万7,808 円 1平米 56万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4,870万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 187万1,196 円／坪 1平米 56万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、杉並区方南１丁目地区を中心として、主に京王線沿線、杉並区および隣接区において低層住宅を主体とする普通住宅地域である。主体となる需要者は、杉並区内在住者もしくは地縁を有する個人等である。都心への通勤等を含む生活利便性の高い住宅地域であり、地域的競争力は普通程度だが、地価水準は上昇基調で推移している。市場における中心的価格帯は新築戸建住宅で７千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、主として京王線を中心に概ね杉並区内の私鉄沿線の住宅地域であり、需要者の中心は、地元居住者及び周辺区の第一次取得者層または買替取得者層及び再販を目的とする不動産業者等である。利便性の高い住宅地域であり、コロナ禍による先行きの不透明感はあるものの、手頃な総額から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。土地は総額４～５千万円程度、新築戸建は総額６～７千万円程度が需要の中心となる価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は低層住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められた実証的な市場価格である。一方、収益価格は、収益性よりも居住の快適性が重視される地域的特性を有するため低位に求められている。よって、比準価格を重視しつつ収益価格も参酌し、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅から徒歩圏内であり、小規模な住宅が連たんする利便性に優れた住宅地域であるため、賃貸需要も存するものの、自用目的の取引が中心である。収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。市場性を反映し、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	笹塚駅の北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	26 坪 (86 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区方南１丁目８６番４９
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北　　　５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)笹塚駅徒歩圏内の既成住宅地域として熟成しており、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。地価は底堅い需要に支えられ強含みで推移するものと予測される。 (2)小規模一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 190万950 円 1平米 57万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 189万7,644 円 1平米 57万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 180万8,382円 1平米 54万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 189万7,644円 1平米 57万4,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 180万8,382円 1平米 54万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復基調にあるが、内外の諸懸念により不透明感も強い。都内の不動産需要に関連する経済環境は概ね底堅く推移している。 (2)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。杉並区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。
地域要因
(1)特筆すべき地域要因の変動は認められない。近隣地域における不動産需要は底堅く、地価水準は上昇基調で推移している。 (2)利便性の高い京王線沿線の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50801 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区方南１丁目８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万5,690 円／平米 180万4,051 円／坪
推定価格 平米 坪	55万9,751 円／平米 185万537 円／坪
標準価格 平米 坪	58万3,074 円／平米 192万7,643 円／坪
査定価格 平米 坪	58万9,000 円／平米 194万7,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区方南１丁目８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	60万9,639 円／平米 201万5,467 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,580 円／平米 211万1,145 円／坪
標準価格 平米 坪	57万7,378 円／平米 190万8,812 円／坪
査定価格 平米 坪	58万3,000 円／平米 192万7,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50812 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区方南１丁目８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万4,850 円／平米 216万4,934 円／坪
推定価格 平米 坪	63万2,227 円／平米 209万142 円／坪
標準価格 平米 坪	57万2,669 円／平米 189万3,244 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区方南１丁目８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万9,981 円／平米 204万9,657 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,424 円／平米 202万7,980 円／坪
標準価格 平米 坪	54万4,298 円／平米 179万9,449 円／坪
査定価格 平米 坪	55万 円／平米 181万8,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50109 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区方南１丁目８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,614 円／平米 202万1,996 円／坪
推定価格 平米 坪	62万7,804 円／平米 207万5,520 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,429 円／平米 210万728 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情