路線価 (2023) 北海道網走市駒場北1-1-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 網走市北海道網走市駒場北１丁目１番７
価格時点	2023 年
駅名	網走駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	386万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	384万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は駒場・潮見・つくしヶ丘・桂町地区の住宅地域一帯の圏域である。需要者の中心は当市居住の一次取得者と見込まれる。本通沿いへの郊外型店舗等の集積により背後住宅地域への需要は比較的堅調であるが、対象標準地の如く傾斜下部の地域では需要は弱く、道路改良などの要因があっても人気が出るなどの変化は見込めず弱含みが続くと思料する。土地は２４０㎡程度で４００万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は駒場・潮見・つくしヶ丘の高台地区住宅地域の一円であるが、「駒場北」は丘陵部の縁辺にあって傾斜部もあり、「駒場南」に比してやや品等が劣る傾向がある。近隣地域周辺は昭和５０年代開発で、需要者は市内の年齢層が高い世代が多い。傾斜地勢で街路条件もやや劣るため、需要はやや弱い。取引の中心は、土地は４００万円前半～半ば、新築建売で２，０００万円程度で、中古物件付取引も多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建住宅も自己使用が支配的であることから収益価格は試算できない。一方、取引事例比較法では駒場南地区を含む事例を採用し規範性の高い事例を中心に検討し比準価格を判定しており、比準価格の信頼度は高いと思料する。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。単価と総額の観点からも妥当と思料する。尚、規準となる標準地等が存しないことから、下記標準地からの検討は行えなかった。 (2) 比準価格は、南部高台地区の事例から求めており、信頼性が高い。収益価格は、郊外地域で自用の戸建住宅が多くを占めるため、試算を断念した。よって、比準価格を中心に、一般的要因の動向を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	網走駅南東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	網走市北海道網走市駒場北１丁目１番７
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	本通の海側背後で一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
街路	基準方位　北、１０．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状にて推移すると見込まれる。より環境の良い他の住宅地域との比較により、傾斜下部地域の相対的地位は低下し、地価は引き続き弱含みで推移していくものと予測する。 (2)今後も戸建住宅地域として推移すると見込まれるが、比較的古くに開発された地域で、環境面で他の新興開発区域に劣ることから、地価は弱含みが継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は年間５００人前後の減少が続き世帯数も減少基調で推移している。今後、物価及び金利の動向による影響が懸念される。 (2)物価高による家計引締めから、土地取引数は減少している。が、原油・資材価格、国際経済など、不安定な要素に注視していく必要がある。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)南部高台地区縁辺の傾斜部の下に位置し、地勢・街路条件がやや劣るため、新興地域との競合もあって、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場北１丁目１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,676 円／平米 4万5,213 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,446 円／平米 5万1,064 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,106 円／平米 5万3,246 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場北１丁目１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,592 円／平米 6万1,465 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,875 円／平米 6万2,401 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,342 円／平米 5万4,027 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場北１丁目１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,301 円／平米 5万7,197 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,942 円／平米 5万9,316 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,281 円／平米 5万3,825 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場北１丁目１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,866 円／平米 5万5,759 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,135 円／平米 5万9,954 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場北１丁目１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,671 円／平米 5万8,420 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,910 円／平米 5万5,904 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,322 円／平米 5万3,961 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情