路線価 (2023) 東京都杉並区善福寺3-126-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区善福寺３丁目１２６番３
価格時点	2023 年
駅名	上石神井駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,860万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万9,202 円 1平米 51万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7,860万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万9,202 円／坪 1平米 51万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主として杉並区内でＪＲ及び私鉄沿線の各駅から徒歩圏内に存して、概ね杉並区北西部の圏域である。需要者の中心は個人の二次取得者であるが、小規模住宅に関しては一次取得者も想定される。圏内は古くからの住宅地域であるが、需給は安定している。中心価格帯は規模・形状等により異なるが、土地は対象標準地規模のもので８千万円程度であり、１００㎡程度の小規模新築戸建住宅は８～９千万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は主として西武新宿線沿線等で、概ね杉並区内の住宅地域である。需要者の中心は杉並区内を中心とする都内西部地域に居住している一次取得者層及び買い替え取得者層で、それ以外の広域的な転入者も想定しうる。旧来からの閑静な住宅地であり、杉並区に対する住環境及び教育環境等に関する評価から地域的選好性も認められ、需要は根強く、地価は上昇している。中心価格帯は土地で７～８千万円、新築戸建で８～９千万円台の物件となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた実証的な価格であり説得力をもつものと考えられる。一方、収益性を反映した収益価格は理論的な価格である。然しながら、当該地域は住宅地域である為、需要者は居住環境をより重視する傾向にあるものと考えられる為、市場性を反映した比準価格を重視すべきものと判断された。以上より、比準価格を標準として、収益価格も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えられるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上石神井駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区善福寺３丁目１２６番３
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	11 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は中規模以上の戸建住宅、アパートが混在する住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はないが、地価はやや上昇傾向にあるものと予測され、当面現状のまま推移していくものと予測された。 (2)当該地域は、中規模戸建住宅が多い低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 172万2,426 円 1平米 52万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 170万9,202 円 1平米 51万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 167万2,836円 1平米 50万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 170万9,202円 1平米 51万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 167万2,836円 1平米 50万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や資源高に直面しているが、行動制限の緩和と経済活動の正常化により、新型コロナの影響から内需を中心に持ち直し傾向にある。 (2)ウィズコロナの下、政策の効果から景気の持直しが期待されるが、ウクライナ状勢の長期化、物価上昇、金融資本市場の変動等のリスクが懸念される。
地域要因
(1)地域の特性に影響を与える要因は見受けられない。住宅地として成熟した地域であり、現下の情勢により、地価はやや上昇傾向である。 (2)上石神井駅からやや離れた閑静な住宅地域で、希少性、ブランド力を備えている。地域要因に変動は認められず、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。 (2)特段の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺３丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,972 円／平米 159万3,399 円／坪
推定価格 平米 坪	48万5,280 円／平米 160万4,336 円／坪
標準価格 平米 坪	49万677 円／平米 162万2,178 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺３丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,882 円／平米 171万8,730 円／坪
推定価格 平米 坪	52万3,450 円／平米 173万526 円／坪
標準価格 平米 坪	50万8,204 円／平米 168万122 円／坪
査定価格 平米 坪	51万3,000 円／平米 169万5,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺３丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万9,063 円／平米 178万2,142 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,576 円／平米 181万3,592 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,453 円／平米 172万7,230 円／坪
査定価格 平米 坪	52万8,000 円／平米 174万5,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺３丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万4,113 円／平米 163万3,538 円／坪
推定価格 平米 坪	63万4,318 円／平米 209万7,055 円／坪
標準価格 平米 坪	53万9,386 円／平米 178万3,210 円／坪
査定価格 平米 坪	54万5,000 円／平米 180万1,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50119 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺３丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	51万2,650 円／平米 169万4,821 円／坪
推定価格 平米 坪	54万1,421 円／平米 178万9,938 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,639 円／平米 170万4,703 円／坪
査定価格 平米 坪	52万1,000 円／平米 172万2,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情