路線価 (2023) 東京都杉並区西荻北3-21-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区西荻北３丁目２１番１６
価格時点	2023 年
駅名	西荻窪駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 223万1,550 円 1平米 67万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 223万1,550 円／坪 1平米 67万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は，主に杉並区内のＪＲ中央線駅徒歩圏に所在する標準的な住宅地域である。需要者は，杉並区及び周辺区市のＪＲ中央線沿線の居住目的の個人が中心であるが，再販目的の不動産業者の参入も見受けられる。利便性の高さから，当該地域に対する需要は根強いものがあり，土地についての中心価格帯は対象標準地規模で１億円～１．３億円程度である。新築戸建住宅は総額で７千万円～８千万円程度である。 (2) 同一需給圏は杉並区域の西部、主としてＪＲ中央・総武線の沿線駅から徒歩圏の住宅地域一帯である。高価格帯に属し総額がやや嵩むため、需要者は富裕層を中心とする買換え層であるが、小規模の物件では一次取得層も見られる。商店街に近接し生活利便性が高く、コロナ禍での感染拡大期を挟みつつも需要は底堅く推移し地価は上昇している。中心的な価格帯は９０００万円台～１億円台前半、新築建売で７０００万円台～８０００万円台が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は，一般住宅及び低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域にある。個人が居住を目的として取引を行う場合が多く，共同住宅等の収益物件も散見されるが，土地の有効活用や相続対策を目的として建築されたものであり，取引件数は多くはない。したがって，取引事例比較法による比準価格を重視し，収益還元法による収益価格を参考に留め，さらに，代表標準地との検討も踏まえ，上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 西荻窪駅前から延びる商店街の背後住宅地で、住環境と生活利便性の視点で物件が選別され価格が形成される地域である。取引の内容は実需要を前提とした更地や建付地が多いが、アパート等の収益物件の取引も見られる。一方、同地域の消化可能な容積率は１５０％とさほど高くはなく、収益価格は相対的に低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西荻窪駅北西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区西荻北３丁目２１番１６
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	14.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は，商店街背後に一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域として安定しており，今後も現状を維持していくものと予測される。地価水準は，利便性の良い住宅地域として，上昇基調で推移している。 (2)バス通り商店街の北東側背後に広がる既成の低層住宅地域で成熟している。地域要因に特段の変化はなく、同様の住環境、利便性が維持されると思料する。地価は強含みだが金融経済情勢により需要鈍化も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 225万4,692 円 1平米 68万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 226万4,610 円 1平米 68万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 225万4,692円 1平米 68万2,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 213万8,982円 1平米 64万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 226万4,610円 1平米 68万5,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 213万8,982円 1平米 64万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染拡大の影響，金利上昇懸念及び国際情勢等により不安定な状況が続いており，先行きは不透明である。 (2)当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩５分圏内の住宅地域であり，従来から人気は高い。地域要因に大きな変動はないが，底堅い需要があり，地価は上昇基調にある。 (2)西荻窪駅から徒歩４分程度の住宅地域で商店街に近く利便性が高い。コロナ禍による市場停滞期からの需要回復基調が継続し地価は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻北３丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万6,288 円／平米 197万1,328 円／坪
推定価格 平米 坪	59万3,365 円／平米 196万1,665 円／坪
標準価格 平米 坪	74万6,371 円／平米 246万7,503 円／坪
査定価格 平米 坪	75万4,000 円／平米 249万2,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50804 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻北３丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万478 円／平米 162万1,520 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,561 円／平米 166万8,079 円／坪
標準価格 平米 坪	63万7,072 円／平米 210万6,160 円／坪
査定価格 平米 坪	64万3,000 円／平米 212万5,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻北３丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万2,603 円／平米 182万6,906 円／坪
推定価格 平米 坪	53万5,252 円／平米 176万9,543 円／坪
標準価格 平米 坪	65万1,158 円／平米 215万2,728 円／坪
査定価格 平米 坪	65万8,000 円／平米 217万5,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50118 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区西荻北３丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,168 円／平米 189万4,893 円／坪
推定価格 平米 坪	56万613 円／平米 185万3,387 円／坪
標準価格 平米 坪	66万7,396 円／平米 220万6,411 円／坪
査定価格 平米 坪	67万4,000 円／平米 222万8,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情