路線価 (2023) 東京都杉並区高井戸東4-1054-111 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区高井戸東４丁目１０５４番１１１
価格時点	2023 年
駅名	浜田山駅 から 870m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,270万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万9,038 円 1平米 52万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,270万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万9,038 円／坪 1平米 52万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 標準地は京王井の頭線「浜田山」駅から徒歩圏の住宅地であり、同一需給圏は杉並区及びその周辺区の都心に通勤可能な利便性を有する住宅地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は自己利用目的の個人である。熟成した住宅地であることから需給関係は比較的安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は５千万～６千万円程度、新築の戸建物件は７千万～８千万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は主に京王井の頭線、ＪＲ中央線各駅を最寄駅とする杉並区内の住宅地域である。需要者の中心は杉並区の居住者であるが、周辺地域からの転入者も見られる。生活利便性が高く交通条件も優れた住宅地域であり、安定した需要が認められる。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、一次取得者の住宅需要としては、１００㎡程度の敷地規模で、土地建物の総額で８千万円～９千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域であることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を標準として、収益価格を参酌して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	浜田山駅　北西方
距離	870 m
土地の状態
土地面積	42 坪 (139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区高井戸東４丁目１０５４番１１１
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	30 m
北	12 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北　　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅への接近性及び都心への交通アクセスに恵まれた住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅のほか共同住宅も見られる既成の住宅地域であり、地域要因は現状を維持するものと推察され、地価はおおむね横ばい乃至緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 173万5,650 円 1平米 52万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 172万9,038 円 1平米 52万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 172万9,038円 1平米 52万3,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅く推移しているが、金融資本市場の動きに注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微増傾向。 (2)低金利を背景として不動産需要は底堅いが、物価上昇、世界的な金融引き締め等、先行きの不透明感は増している。
地域要因
(1)最寄り駅への接近性等利便性を有する住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はない。 (2)成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50815 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高井戸東４丁目１０５４番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万7,432 円／平米 180万9,810 円／坪
推定価格 平米 坪	54万589 円／平米 178万7,187 円／坪
標準価格 平米 坪	52万9,989 円／平米 175万2,144 円／坪
査定価格 平米 坪	55万1,000 円／平米 182万1,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高井戸東４丁目１０５４番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,445 円／平米 176万6,875 円／坪
推定価格 平米 坪	53万3,397 円／平米 176万3,410 円／坪
標準価格 平米 坪	50万3,205 円／平米 166万3,596 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高井戸東４丁目１０５４番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,409 円／平米 160万1,456 円／坪
推定価格 平米 坪	52万5,201 円／平米 173万6,315 円／坪
標準価格 平米 坪	47万7,022 円／平米 157万7,035 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高井戸東４丁目１０５４番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万7,169 円／平米 213万9,541 円／坪
推定価格 平米 坪	61万1,508 円／平米 202万1,645 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,503 円／平米 188万9,389 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情