路線価 (2023) 東京都杉並区浜田山4-1036-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区浜田山４丁目１０３６番１
価格時点	2023 年
駅名	浜田山駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万6,414 円／坪 1平米 61万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、杉並区南部の京王井の頭線各駅から徒歩圏内の低層住宅地域である。需要者は自己の居住目的で取得する一次取得者又は杉並区を始めとする周辺からの買換え層が中心である。居住環境にも優れているため、新型コロナウイルス感染症の影響による地価への影響は軽微であり、緩やかな上昇傾向であると思料する。取引の中心は、標準地程度の規模の土地で８千万円～１．３億円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は主に京王井の頭線沿線等で、概ね杉並区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居住する一次取得者及び買い替え取得者層のほか、分譲目的の不動産業者を含む。住環境良好な住宅地域で需要は堅調であり、先行きの不透明感がぬぐえない状況においても、地価は上昇傾向である。土地は標準地規模で総額１億円台前半、新築戸建住宅は画地規模の小さいものが多く、総額６０００～８０００万円台が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域等から類似性のある多数の信頼性の高い取引事例のほか賃貸事例を収集することができた。標準地の規模等を鑑みるに、アパート等の建設を前提とした需要は相対的に弱く、ほぼ自己の居住用の取得に限定されるものと思料される。したがって、実際の取引市場の動向を強く反映した比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い取引事例を収集して適切に補修正を行っており、客観的・実証的な価格が求められた。収益価格は、不動産の収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られる地域であるが、居住の快適性、利便性が重視される戸建住宅の取引が中心の地域であるため、低位に求められたものと思料する。以上検討の結果、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜田山駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区浜田山４丁目１０３６番１
標準地の範囲
東	35 m
西	0 m
南	10 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した住環境に優れた住宅地域であり、特段の変動要因はない。新型コロナウイルス感染症の影響も軽微であり、地価水準は緩やかな上昇傾向であるものと思料する。 (2)戸建住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 206万2,944 円 1平米 62万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 206万2,944 円 1平米 62万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 206万2,944円 1平米 62万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 197万3,682円 1平米 59万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 206万2,944円 1平米 62万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 197万3,682円 1平米 59万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直しの動きが続いているが、一部弱さを残している。 (2)物価高などの影響が見られる一方でウィズコロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか、区内の不動産需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)浜田山駅徒歩圏内の成熟した住宅地域であり、需要は堅調であり、新型コロナウイルス感染症の影響下でも地価は上昇傾向である。 (2)中規模低層住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、需給関係から地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因には特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山４丁目１０３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万7,916 円／平米 191万590 円／坪
推定価格 平米 坪	57万6,805 円／平米 190万6,917 円／坪
標準価格 平米 坪	61万5,587 円／平米 203万5,131 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山４丁目１０３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万3,201 円／平米 232万4,783 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,018 円／平米 228万4,506 円／坪
標準価格 平米 坪	61万440 円／平米 201万8,115 円／坪
査定価格 平米 坪	62万3,000 円／平米 205万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山４丁目１０３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万9,521 円／平米 244万4,856 円／坪
推定価格 平米 坪	74万9,772 円／平米 247万8,746 円／坪
標準価格 平米 坪	62万1,701 円／平米 205万5,344 円／坪
査定価格 平米 坪	63万4,000 円／平米 209万6,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区浜田山４丁目１０３６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,409 円／平米 160万1,456 円／坪
推定価格 平米 坪	52万5,201 円／平米 173万6,315 円／坪
標準価格 平米 坪	59万7,498 円／平米 197万5,328 円／坪
査定価格 平米 坪	60万9,000 円／平米 201万3,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情