路線価 (2023) 東京都杉並区上荻1-7-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区上荻１丁目７番４外
価格時点	2023 年
駅名	荻窪駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 770万2,980 円
1平米当たり	1平米 233万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	3億100万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,048万20 円 1平米 317万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3億100万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,048万20 円／坪 1平米 317万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として杉並区、及び隣接市区内の中高層店舗、及び店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、店舗・事務所等の収益物件を購入する個人投資家、法人、並びにマンション用地を購入するデベロッパー等である。ウイズコロナを見据えた社会経済活動が模索される中、店舗等の事業系用途を中心とするテナント需要も徐々に安定化しつつある。需要の中心となる価格帯は規模により様々だが、２～３億円台の土地取引が多く見受けられる。 (2) 同一需給圏は、概ね杉並区及び周辺隣接区内の駅至近の繁華性に優れる商業地域である。需要者の中心は、需要者はマンション開発業者、投資用不動産開発購入目的の法人・個人投資家等である。ウィズコロナの状況のもと、利便性・収益性に優れる商業地に対する旺盛な需要を反映し、地価はやや強含みである。駅前商業地で取引規模は供給により様々だが、土地１㎡あたり概ね３００から４００万円台が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、画地規模や利用形態、並びに取引動機等に係る規範性を認めた事例地による試算値を中心に求められているため、実証性に優る。一方、建物想定や賃料設定等が適切に為された投資運用観点からのアプローチによる収益価格も理論値としての説得力を有するが、土地のみの市場性を捉えた場合における実証性にやや欠ける。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内の商業地の取引事例の収集に努めたが取引価格にはやや幅がみられる。一方、類似すると思われる賃貸事例を収集し試算した収益価格は収益性を反映している。価格形成要因が類似する取引事例から求めた比準価格は市場性・収益性を反映した価格であり実証的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	荻窪駅北口
距離	0 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区上荻１丁目７番４外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	99 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ成熟した駅前商業地域であり、当面の間は現状維持と予測した。稀少性や堅調な需要を背景とし、地価は全般的に上昇基調と予測する。 (2)当該地域は、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性を有する駅前商業地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,071万1,440 円 1平米 324万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,074万4,500 円 1平米 325万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,071万1,440円 1平米 324万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 991万8,000円 1平米 300万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,074万4,500円 1平米 325万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 991万8,000円 1平米 300万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策効果等により、景気が持ち直していくことが期待されている。ただし、海外景気の下振れがリスクとなっている。
地域要因
(1)荻窪駅北口駅前商業地域として成熟しており、地域要因の大きな変動は見られないが、路面店舗賃料は安定推移し、取引利回りも低位安定傾向にある。 (2)荻窪駅北口駅前広場と青梅街道に接面する繁華性の高い商業地である。店舗兼事務所ビル等が建ち並んでいる。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)角地で不整形地であるほかは個別的要因に特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区上荻１丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	210万1,822 円／平米 694万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	216万673 円／平米 714万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	316万8,142 円／平米 1,047万3,877 円／坪
査定価格 平米 坪	325万 円／平米 1,074万4,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50811 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区上荻１丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	189万5,306 円／平米 626万5,882 円／坪
推定価格 平米 坪	201万4,710 円／平米 666万631 円／坪
標準価格 平米 坪	308万596 円／平米 1,018万4,450 円／坪
査定価格 平米 坪	316万 円／平米 1,044万6,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50804 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区上荻１丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	200万8,969 円／平米 664万1,652 円／坪
推定価格 平米 坪	202万2,622 円／平米 668万6,788 円／坪
標準価格 平米 坪	313万5,848 円／平米 1,036万7,113 円／坪
査定価格 平米 坪	322万 円／平米 1,064万5,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都杉並区上荻１丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	347万3,838 円／平米 1,148万4,508 円／坪
推定価格 平米 坪	353万2,893 円／平米 1,167万9,744 円／坪
標準価格 平米 坪	317万1,358 円／平米 1,048万4,510 円／坪
査定価格 平米 坪	326万 円／平米 1,077万7,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都杉並区上荻１丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	331万2,731 円／平米 1,095万1,889 円／坪
推定価格 平米 坪	308万9,469 円／平米 1,021万3,785 円／坪
標準価格 平米 坪	368万6,717 円／平米 1,218万8,286 円／坪
査定価格 平米 坪	379万 円／平米 1,252万9,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情