路線価 (2023) 東京都杉並区方南2-525-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区方南２丁目５２５番３
価格時点	2023 年
駅名	方南町駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万9,116 円 1平米 88万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万9,116 円／坪 1平米 88万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は，杉並区内における丸ノ内線等の各駅周辺を中心とする地下鉄駅至近の既成の商業地域である。需要者の中心は，同一需給圏内における店舗等営業者，個人や法人事業者等である。環七通りにも近い駅至近の商業地域として，需要は概ね安定しており，地価は上昇傾向にある。市場における取引価格はバラツキがあり，規模や立地によってもまちまちであり一律ではないが，土地総額で概ね１億円～２億円程度が市場中心価格帯と見られる。 (2) 同一需給圏は、駅周辺商業地域や幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域を中心とする杉並区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収益物件を探す投資家、マンション開発業者等である。区南東部に位置する駅近く幹線道路沿いの商業地域で希少性等を有する。物価高やウィズコロナの状況下においても堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、中小規模の土地で１億～２億円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域は，方南通り沿いに店舗，共同住宅等が見られる商業地域である。市場取引は賃貸目的の店舗・事業所も少なくないが，自用目的もみられる。また，ＪＲ線駅前の商業地域ほど商業繁華性は高くない商店街であり，収益性を反映した収益価格だけの全面重視はできない。したがって，取引市場の実勢を反映した比準価格を標準とし，収益価格を参酌しつつ，さらに，代表標準地との検討を踏まえて，鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 利便性を有する商業地域であり、自用目的の店舗等の取引やマンション素地取引に対する需要は堅調である。また、賃貸用店舗兼共同住宅等の収益目的の取引への需要も堅調であるが、賃貸市場においては店舗需要は１階を主とし、２階以上については居住用が中心となっており、業務用は限定的である。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	方南町駅北方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区方南２丁目５２５番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市計画道路
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域は，環七通りと方南町駅に近い方南通り沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として，概ね現状を維持していくものと思われる。地域における地価水準は，全体的に上昇傾向にある。 (2)駅近くの幹線道路沿いに存する店舗、店舗兼共同住宅等を中心とする商業地域であり、商業地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 295万8,870 円 1平米 89万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 301万5,072 円 1平米 91万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 295万8,870円 1平米 89万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 280万3,488円 1平米 84万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 301万5,072円 1平米 91万2,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 280万3,488円 1平米 84万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染拡大の影響，金利上昇懸念及び国際情勢等により不安定な状況が続いており，先行きは不透明である。 (2)区の人口は微増、土地取引件数はやや減少、建築着工件数は減少。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存する地域は店舗等が建ち並ぶ商業地域として，地価に影響を及ぼすような大きな変化は特に見られない。 (2)駅近く方南通り沿いの商業地域。方南町駅のホーム延伸により都心方面への直通運転が開始された。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区方南２丁目５２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万9,643 円／平米 284万1,980 円／坪
推定価格 平米 坪	90万3,928 円／平米 298万8,386 円／坪
標準価格 平米 坪	96万1,626 円／平米 317万9,136 円／坪
査定価格 平米 坪	96万2,000 円／平米 318万372 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50815 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区方南２丁目５２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万6,575 円／平米 203万8,397 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,802 円／平米 235万3,217 円／坪
標準価格 平米 坪	104万646 円／平米 344万376 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50816 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区方南２丁目５２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	74万795 円／平米 244万9,068 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,439 円／平米 246万7,727 円／坪
標準価格 平米 坪	87万4,050 円／平米 288万9,609 円／坪
査定価格 平米 坪	87万4,000 円／平米 288万9,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50818 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区方南２丁目５２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万7,596 円／平米 230万6,252 円／坪
推定価格 平米 坪	75万150 円／平米 247万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	99万3,576 円／平米 328万4,762 円／坪
査定価格 平米 坪	99万4,000 円／平米 328万6,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50808 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区方南２丁目５２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,578 円／平米 300万453 円／坪
推定価格 平米 坪	97万6,816 円／平米 322万9,354 円／坪
標準価格 平米 坪	84万8,667 円／平米 280万5,693 円／坪
査定価格 平米 坪	84万9,000 円／平米 280万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情