路線価 (2023) 東京都杉並区荻窪5-126-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区荻窪５丁目１２６番３
価格時点	2023 年
駅名	荻窪駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 489万2,880 円
1平米当たり	1平米 148万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 621万5,280 円 1平米 188万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 618万2,220 円／坪 1平米 187万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、主として杉並区および周辺区にあって、店舗兼事務所ビルが連坦する繁華性に優れた商業地域である。需要者は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等が主体と判断された。都心への接近性が良好で利便性の高い商業地域であり、地価はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があるが、土地は対象標準地と同規模程度で総額１．６億～２．０億円程度である。 (2) 同一需給圏は主にＪＲ中央線の駅前商業地域であるが、高度利用が可能な商業地域については広域に競争代替関係が認められる。需要者の中心は法人、個人の投資家と考えられる。収益物件が建築可能な土地に対する需要は増加傾向にあり、地価は上昇傾向にある。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、想定される需要者層においては、総額で２億～１０億円程度までが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正の上、求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益性の観点から試算した収益価格は、典型的需要者が取引の意思決定において指標となる性格を有し、説得力を有するものと判断された。以上より、本鑑定においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であり、収益物件の建築を想定した需要も十分に考えられる。しかしながら土地の収益価格は想定要素を多く含むことから比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	荻窪駅の南方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	26.3 坪 (87 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区荻窪５丁目１２６番３
標準地の範囲
東	90 m
西	20 m
南	10 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　「荻窪」駅前の商業地域として成熟しており、当面は現状の地域要因下で推移するものと予測されるが、一般的要因により、地価はやや上昇傾向にある。 (2)高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、現状のまま推移するものと予測される。地価は強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 647万9,760 円 1平米 196万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 638万580 円 1平米 193万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 647万9,760円 1平米 196万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 588万4,680円 1平米 178万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 638万580円 1平米 193万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 588万4,680円 1平米 178万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や資源高に直面しているが、行動制限の緩和と経済活動の正常化により、新型コロナの影響から内需を中心に持ち直し傾向にある。 (2)低金利を背景として不動産需要は底堅いが、物価上昇、世界的な金融引き締め等、先行きの不透明感は増している。
地域要因
(1)駅前に位置する商業地域は、取引が少なく稀少性があり、現下の情勢により、地価はやや上昇傾向である。 (2)ＪＲ荻窪駅南口のバスターミナルに近接した商業地であり、地域要因に大きな変動要因はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	210万1,822 円／平米 694万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	216万673 円／平米 714万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	199万6,925 円／平米 660万1,834 円／坪
査定価格 平米 坪	200万 円／平米 661万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50808 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万374 円／平米 595万2,036 円／坪
推定価格 平米 坪	187万5,990 円／平米 620万2,023 円／坪
標準価格 平米 坪	188万1,635 円／平米 622万685 円／坪
査定価格 平米 坪	188万 円／平米 621万5,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50811 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	189万5,306 円／平米 626万5,882 円／坪
推定価格 平米 坪	201万4,710 円／平米 666万631 円／坪
標準価格 平米 坪	192万4,269 円／平米 636万1,633 円／坪
査定価格 平米 坪	192万 円／平米 634万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	258万357 円／平米 853万660 円／坪
推定価格 平米 坪	272万6,817 円／平米 901万4,857 円／坪
標準価格 平米 坪	204万1,031 円／平米 674万7,648 円／坪
査定価格 平米 坪	204万 円／平米 674万4,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50809 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目１２６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	203万3,675 円／平米 672万3,330 円／坪
推定価格 平米 坪	208万5,311 円／平米 689万4,038 円／坪
標準価格 平米 坪	197万2,858 円／平米 652万2,269 円／坪
査定価格 平米 坪	197万 円／平米 651万2,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情