路線価 (2023) 東京都杉並区阿佐谷南3-774-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３
価格時点	2023 年
駅名	阿佐ケ谷駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 515万7,360 円
1平米当たり	1平米 156万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億1,800万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 661万2,000 円 1平米 200万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億1,800万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 661万2,000 円／坪 1平米 200万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね杉並区及び周辺区の駅前又は駅に近接する中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。主な需要者は不動産業者、開発業者、及び収益物件所有を目的とする個人投資家や投資会社等がある。駅前商業地は取引件数も少なく、また規模や容積率により価格は大きく異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。ウィズコロナの下、賃料水準は概ね横ばい傾向ではあるが、駅前商業地は稀少性が高く、地価水準は上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は主として杉並区及び隣接市区に存する中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等の投資物件を求める法人、個人投資家等である。賃料水準は概ね横ばい圏内での動きのなか資金調達環境は良好、利回りは低下傾向であり、先行きの不透明感がぬぐえない状況においても、地価は上昇している。商業地は個別性が強く価格は諸条件により様々で、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前広場のロータリーに面する商業地であり、市場参加者は賃貸収入を目的とする投資家等が想定されるため収益性が重視されるが、想定事項を含むために収益価格はやや低位に求められた。規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。また駅前広場に面する商業地としての稀少性や資産性も重視されているため、これらを踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する取引事例から比準して試算したもので、客観的・実証的であり、補修正も適切に行われている。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格で、商業地においては重視すべき価格であるが、想定事項を多く含んでおり、やや低位に求められたものと思料する。以上の検討を踏まえ、当該地域の特性等をも考慮して、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿佐ケ谷駅南口駅前広場接面
距離	0 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	8 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前ロータリーに面して高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い熟成した商業地域であるが、現時点では特段の変動は見られず、当面は現状を維持していくものと予測される。地価は上昇傾向にある。 (2)高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 687万6,480 円 1平米 208万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 681万360 円 1平米 206万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 687万6,480円 1平米 208万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 624万8,340円 1平米 189万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 681万360円 1平米 206万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 624万8,340円 1平米 189万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)杉並区内の人口は微増、土地取引件数はやや減少。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。 (2)物価高などの影響が見られる一方でウィズコロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか、区内の不動産需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)駅前ロータリーに面する繁華性の高い商業地域。地域要因の変動は特段には見られないが、地価は上昇傾向で推移している。 (2)中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、需給関係から地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	210万1,822 円／平米 694万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	216万673 円／平米 714万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	213万841 円／平米 704万4,560 円／坪
査定価格 平米 坪	213万 円／平米 704万1,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50811 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	189万5,306 円／平米 626万5,882 円／坪
推定価格 平米 坪	201万4,710 円／平米 666万631 円／坪
標準価格 平米 坪	201万689 円／平米 664万7,338 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	294万6,541 円／平米 974万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	299万739 円／平米 988万7,383 円／坪
標準価格 平米 坪	209万8,764 円／平米 693万8,514 円／坪
査定価格 平米 坪	210万 円／平米 694万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	227万9,611 円／平米 753万6,394 円／坪
推定価格 平米 坪	260万4,684 円／平米 861万1,085 円／坪
標準価格 平米 坪	208万7,087 円／平米 689万9,910 円／坪
査定価格 平米 坪	209万 円／平米 690万9,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	10.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	13 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,842 円／平米 900万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	290万8,108 円／平米 961万4,205 円／坪
標準価格 平米 坪	251万1,320 円／平米 830万2,424 円／坪
査定価格 平米 坪	251万 円／平米 829万8,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情