路線価 (2023) 東京都杉並区高円寺南2-220-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区高円寺南２丁目２２０番１７外
価格時点	2023 年
駅名	新高円寺駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 191万7,480 円
1平米当たり	1平米 58万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 249万6,030 円 1平米 75万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 249万9,336 円／坪 1平米 75万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね杉並区及び隣接市区に存する駅周辺の近隣商業地域等である。主たる需要者は、区内に店舗、事務所、営業所や賃貸用店舗兼共同住宅等の用地購入を希望する法人及び個人である。一定の実需、投資需要が見込める近隣商業地域であり、先行きの不透明感がぬぐえない状況にあっても地価は上昇している。商業地は個別性が強く価格は諸条件により様々であるが、概ね１億円前後の土地取引が需要の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は、駅周辺の近隣商業地域を中心とする杉並区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収益物件を探す投資家等が中心である。区東部に位置する駅近くの近隣商業地域であり、ＪＲ高円寺駅まで続く商店街の一部を形成しており希少性等を有する。物価高やウィズコロナの状況下においても堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、中小規模の土地で１億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する取引事例を適切に補修正して試算したものであり、客観的・実証的な価格が求められた。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格で、商業地では重視すべきであるが、想定事項を多く含み低位に求められたものと思料する。以上の検討のほか、当該地域の特性等をも考慮して、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 利便性が高く人通りの多い商店街であり、店舗等自用目的の取引に対する需要は堅調である。また、賃貸用店舗兼共同住宅等の収益目的の取引への需要も堅調であるが、賃貸市場においては店舗需要は低層階を主とし、それ以外については居住用が大半を占めており、業務用は限定的である。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新高円寺駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模な小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区高円寺南２丁目２２０番１７外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	80 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な小売店舗等が多い近隣商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。 (2)駅近くの店舗等が建ち並ぶ商店街であり、商業地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 257万5,374 円 1平米 77万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 257万5,374 円 1平米 77万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 257万5,374円 1平米 77万9,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 239万238円 1平米 72万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 257万5,374円 1平米 77万9,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 239万238円 1平米 72万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高などの影響が見られる一方でウィズコロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか、区内の不動産需要は堅調に推移している。 (2)区の人口は微増、土地取引件数はやや減少、建築着工件数は減少。景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等が懸念される。
地域要因
(1)店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として成熟しており、地域要因に大きな変化はなく、需給関係から地価は上昇している。 (2)丸ノ内線新高円寺駅近くに形成されたルック商店街であり、他の商店街と連続しＪＲ高円寺駅に続く。地域要因に特段の変化はない。地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目２２０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万7,674 円／平米 230万6,510 円／坪
推定価格 平米 坪	70万7,250 円／平米 233万8,169 円／坪
標準価格 平米 坪	80万1,871 円／平米 265万986 円／坪
査定価格 平米 坪	80万2,000 円／平米 265万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目２２０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,659 円／平米 273万9,547 円／坪
推定価格 平米 坪	84万6,889 円／平米 279万9,815 円／坪
標準価格 平米 坪	77万8,391 円／平米 257万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	77万8,000 円／平米 257万2,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50808 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目２２０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万7,148 円／平米 303万2,091 円／坪
推定価格 平米 坪	99万1,157 円／平米 327万6,765 円／坪
標準価格 平米 坪	77万8,599 円／平米 257万4,048 円／坪
査定価格 平米 坪	77万9,000 円／平米 257万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目２２０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万8,725 円／平米 211万1,625 円／坪
推定価格 平米 坪	79万3,380 円／平米 262万2,914 円／坪
標準価格 平米 坪	79万4,174 円／平米 262万5,539 円／坪
査定価格 平米 坪	79万4,000 円／平米 262万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50818 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南２丁目２２０番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万7,596 円／平米 230万6,252 円／坪
推定価格 平米 坪	75万150 円／平米 247万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	72万9,718 円／平米 241万2,448 円／坪
査定価格 平米 坪	73万 円／平米 241万3,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情