路線価 (2023) 東京都杉並区永福4-47-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区永福４丁目４７番２５
価格時点	2023 年
駅名	永福町駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 277万7,040 円
1平米当たり	1平米 84万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 363万6,600 円／坪 1平米 110万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね杉並区及び周辺隣接区内圏域に位置する駅至近の幹線準幹線道路沿いの商業地である。需要者の中心は前記圏域周辺に店舗付マンション・事務所ビル等を購入希望の法人・個人で、概ね東京都内に所在している。ウィズコロナの状況のもと、利便性・収益性に優れる商業地に対する需要を反映し、地価はやや強含みである。駅前商業地で取引規模は供給により様々だが、中心価格帯は土地は対象標準地と同規模で総額２～３億円程である。 (2) 同一需給圏は杉並区及び周辺区における店舗・事務所兼共同住宅、事務所ビル、マンション等が多い近隣商業地域である。需要者の中心は中堅の不動産業者、法人投資家等である。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、店舗・住宅の投資需要は堅調であり、それに伴い地価水準も上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の個別性が強く把握は困難であるが、標準地規模の土地で概ね２億円台から３億円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の商業地の取引事例の収集に努めたが取引価格にはやや幅がみられる。一方、類似すると思われる賃貸事例を収集し試算した収益価格は収益性を反映している。価格形成要因が類似する取引事例から求めた比準価格は市場性・収益性を反映した価格であり実証的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する幹線通り沿いの近隣商業地・商業地の複数の取引事例を適切に比準して求めた価格であり実証的かつ客観的である。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、その意味では収益価格に規範性が認められるものの、収益価格はやや低位に査定された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を標準としつつ、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	永福町駅　北方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	19.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区永福４丁目４７番２５
標準地の範囲
東	35 m
西	20 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９．１ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市計画道路
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は永福町駅北側の商業地域として熟成している。都市計画道路に指定されているものの計画決定の状態であり、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)永福町駅から至近の熟成した近隣商業地域であり、都市計画道路の指定はあるものの計画決定の状態であり、当面は現状を維持していくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、各種政策効果等により、景気が持ち直していくことが期待されている。ただし、海外景気の下振れがリスクとなっている。 (2)杉並区内の人口は微増、土地取引件数はやや減少。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推移している。
地域要因
(1)永福町駅北側の井ノ頭通りに接面する商業地である。店舗付マンション、店舗併用住宅等が建ち並んでいる。 (2)永福町駅から至近の幹線道路沿いに店舗併用住宅や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域要因に特段の変化ないが地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50806 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福４丁目４７番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	80万6,663 円／平米 266万6,828 円／坪
推定価格 平米 坪	84万9,416 円／平米 280万8,169 円／坪
標準価格 平米 坪	116万8,385 円／平米 386万2,681 円／坪
査定価格 平米 坪	117万 円／平米 386万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福４丁目４７番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万1,634 円／平米 278万2,442 円／坪
推定価格 平米 坪	86万150 円／平米 284万3,656 円／坪
標準価格 平米 坪	107万5,188 円／平米 355万4,572 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50801 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福４丁目４７番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,780 円／平米 265万7,297 円／坪
推定価格 平米 坪	87万9,081 円／平米 290万6,242 円／坪
標準価格 平米 坪	113万2,836 円／平米 374万5,156 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50801 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福４丁目４７番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万2,510 円／平米 268万6,158 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,951 円／平米 282万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	112万355 円／平米 370万3,894 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50808 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区永福４丁目４７番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万7,148 円／平米 303万2,091 円／坪
推定価格 平米 坪	99万1,157 円／平米 327万6,765 円／坪
標準価格 平米 坪	113万7,953 円／平米 376万2,073 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情