路線価 (2023) 北海道網走市南4条西1-9-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 網走市北海道網走市南４条西１丁目９番３外
価格時点	2023 年
駅名	網走駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	651万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	647万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心商業地域及び幹線道路沿い等の業務地域一帯の圏域。需要者は市内の個人及び法人事業者が中心と見込まれる。人口減少・高齢化による消費減退、本通沿いにおける郊外店の充実、北見市への顧客流出により衰退傾向が続き新規需要は乏しい状況が続いている。新市庁舎は建築工事に着手という段階であり、当要因による地価への影響は現時点で見られない。需要規模は大きく異なるため中心となる価格帯の特定は困難である。 (2) 同一需給圏は、南○条の中心部、駅前付近、川向地区の既存商業地域。需要者は市内の個人事業者若しくは法人が中心で、コンビニ等以外は全国資本のチェーン店は少ない。Ｈ２１に閉店した核店舗跡付近への市役所移転新築工事が施工中だが、Ｒ６年度完成予定でまだ好影響はなく、郊外路線商業地への顧客流出が続いている。中心価格帯は、位置・規模等により大きく異なり、総額の特定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小売店舗等が建ち並ぶ商店街であるが、収益性の裏付けがある需要の存在という面で賃貸市場が成熟しているとはいえず収益価格の信頼性は劣る。取引事例比較法の適用では信頼ある事例を採用し規範性が高い事例を中心に検討しており、求められた比準価格の信頼度は高い。よって収益価格は参酌する程度とし比準価格を重視し、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から比準しており、実証性がある。収益価格は、商況が停滞気味の中心商業地内の賃貸需要は低く、古いテナント物件も多いため、近隣地域における収益性は低いと判断される。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、顧客動向等の一般的要因を勘案し、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	網走駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、倉庫兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ市の中心商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	網走市北海道網走市南４条西１丁目９番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	21 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧来からの中心商店街
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駒場・つくしが丘地区の郊外大型店及び北見市への消費流出により旧来からの中心部における空洞化が進んでいる。新市庁舎期待による特段の要因は今のところ見られない。 (2)郊外店舗への顧客流出、閉店の増加により繁華性の低迷が続いている。中心部で市役所新築工事が行われているが、Ｒ６年開業予定で顧客増等の効果はまだ未定で、当面は地価下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建て程度の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は年間５００人前後の減少が続き世帯数も減少基調で推移している。今後、物価及び金利の動向による影響が懸念される。 (2)物価高による家計引締めから、土地取引数は減少している。が、原油・資材価格、国際経済など、不安定な要素に注視していく必要がある。
地域要因
(1)中核商業施設跡地周辺への市役所移転が決定したが、建築着手の段階であり、現時点で特段の影響は見られない。 (2)核店舗跡地への市役所新築が施工中だが、まだ好影響は見られず、郊外店舗への顧客流出が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市南４条西１丁目９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,694 円／平米 8万1,638 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,571 円／平米 8万1,232 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,907 円／平米 9万5,567 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市南４条西１丁目９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,183 円／平米 7万3,337 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,621 円／平米 7万4,785 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,039 円／平米 9万6,003 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市南４条西１丁目９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,563 円／平米 7万4,593 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,453 円／平米 9万4,066 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市南４条西１丁目９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,440 円／平米 9万717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,884 円／平米 9万5,491 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市南４条西１丁目９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,766 円／平米 9万1,794 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,756 円／平米 8万5,149 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,618 円／平米 9万4,611 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情