路線価 (2023) 東京都杉並区成田東5-31-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区成田東５丁目３１番１外
価格時点	2023 年
駅名	南阿佐ケ谷駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円 1平米 90万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円／坪 1平米 90万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南阿佐ケ谷駅を中心として、杉並区及び隣接市区において事務所・店舗兼共同住宅の建築が可能な商業地域である。需要者は、地縁を有する不動産業者等の投資家が主体となる。都心への接近性が良好で利便性の高い幹線街路沿いの商業地域であり、投資需要に支えられ、地価は上昇基調で推移している。規模を含む個別的要因の相違により選別化されるが、市場における中心的価格帯は標準的規模で１億５千万円～２億円と把握される。 (2) 同一需給圏は、杉並区及び隣接区市の路線商業地域である。需要者は特に杉並区内に限定されることなく、価格と立地次第で投資する法人事業者及び投資家が考えられる。ただし当該地は事務所、共同住宅としての需要が強く、店舗としての需要は弱い。商業地は取引の個別性が強いが、標準的規模の土地で１億７千万円程度の水準とみられる。新型コロナウイルス感染症の影響は緩和の傾向にあり、店舗需要が回復する動きも見られ、地価は上昇している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は青梅街道沿いの商業地域で、標準的使用は中高層の事務所兼共同住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる収益性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけて調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中層事務所兼共同住宅地等が多くみられる路線商業地域である。取引事例については区内広域の取引事例を収集分析して試算価格を査定した。一方収益価格は規範性のある事例を集め、最有効使用の事務所兼共同住宅を想定して試算価格を査定した。いずれの価格も規範性があると判断されるので、比準価格を標準とし、これに収益価格を参酌し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南阿佐ケ谷駅の北西方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区成田東５丁目３１番１外
標準地の範囲
東	85 m
西	25 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層の事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	195 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所兼共同住宅を主体とする青梅街道沿いの商業地域として熟成しており、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。地価は底堅い需要に支えられ強含みで推移するものと予測される。 (2)中高層の店舗、事務所兼共同住宅等が混在する路線商業地域で、当面現状を維持すると予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 317万7,066 円 1平米 96万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 300万8,460 円 1平米 91万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 317万7,066円 1平米 96万1,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 282万6,630円 1平米 85万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 300万8,460円 1平米 91万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 282万6,630円 1平米 85万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復基調にあるが、内外の諸懸念により不透明感も強い。都内の不動産需要に関連する経済環境は概ね底堅く推移している。 (2)ウィズコロナの下、政策の効果から景気の持直しが期待されるが、ウクライナ状勢の長期化、物価上昇、金融資本市場の変動等のリスクが懸念される。
地域要因
(1)特筆すべき地域要因の変動は認められない。近隣地域における不動産需要は堅調で、地価水準は上昇基調で推移している。 (2)南阿佐ケ谷駅から徒歩圏に位置し、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ青梅街道に面する。店舗需要の回復が見られ、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)特段の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50808 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東５丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,578 円／平米 300万453 円／坪
推定価格 平米 坪	97万6,816 円／平米 322万9,354 円／坪
標準価格 平米 坪	93万301 円／平米 307万5,575 円／坪
査定価格 平米 坪	93万 円／平米 307万4,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区成田東５丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万1,634 円／平米 278万2,442 円／坪
推定価格 平米 坪	86万150 円／平米 284万3,656 円／坪
標準価格 平米 坪	93万6,983 円／平米 309万7,666 円／坪
査定価格 平米 坪	93万7,000 円／平米 309万7,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区成田東５丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万8,754 円／平米 323万5,761 円／坪
推定価格 平米 坪	105万6,181 円／平米 349万1,734 円／坪
標準価格 平米 坪	98万2,494 円／平米 324万8,125 円／坪
査定価格 平米 坪	98万2,000 円／平米 324万6,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区成田東５丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万6,011 円／平米 302万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	103万1,361 円／平米 340万9,679 円／坪
標準価格 平米 坪	99万3,604 円／平米 328万4,855 円／坪
査定価格 平米 坪	99万4,000 円／平米 328万6,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情