路線価 (2023) 東京都杉並区下井草2-235-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区下井草２丁目２３５番３外
価格時点	2023 年
駅名	下井草駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 225万7,998 円 1平米 68万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 225万7,998 円／坪 1平米 68万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として西武新宿線沿線の杉並区及びその隣接区内における最寄駅に近く、主に近隣住民を顧客とする商業地域である。駅前商店街に位置する対象不動産の主な需要者は、自己営業の用に供する個人事業者等や小売店舗等であり、緊急事態宣言解除後は、人流も徐々に回復しており需要は底堅い。なお、規模や需要目的で取引価格にばらつきがあるため、中心価格帯の把握はやや困難であるが、標準地の規模で１０，０００万円前後程度である。 (2) 同一需給圏は、主として西武新宿線沿線を中心とした駅前の地元商店街等のうち、杉並区北部及びその周辺区に及ぶ。需要の中心は駅前等に店舗やマンション等の取得を志向する地元地縁者や法人、投資家等が想定される。駅至近の立地による利便性から需要は底堅いため、新型コロナウイルス感染症の影響下でも価格は緩やかな上昇傾向が認められる。取引の中心は、標準地規模の土地で１億円前後と想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域に存する最寄駅近くの近隣商業地域等の取引事例から求めており、実際の市場性を反映した信頼性の高い価格である。他方、近隣地域においては、店舗、住宅等の賃貸需要が認められ、適切な想定建物プランや事業計画を反映させた収益価格は、想定要素が多いものの重視すべき価格である。以上から本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は類似の近隣商業地域等の取引事例を中心に試算した市場の実勢を反映する規範性の高い価格である。収益価格は投資対象の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検討のうえ意思決定をするものと判断するが、想定要素を含む収益価格よりも比準価格の規範性が勝る。従って比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下井草駅東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区下井草２丁目２３５番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中層の小売店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。 (2)中層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。新型コロナウイルス感染症の影響下であっても、地価水準は緩やかな上昇傾向が認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 232万7,424 円 1平米 70万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 228万7,752 円 1平米 69万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 232万7,424円 1平米 70万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 217万8,654円 1平米 65万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 228万7,752円 1平米 69万2,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 217万8,654円 1平米 65万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)引き続きのコロナ禍の下、急速な為替変動、資源高等の影響を受けつつも、景気は一部に回復傾向もみられ、区内の地価は上昇傾向にある。 (2)我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直しの動きが続いているが、一部弱さを残している。
地域要因
(1)下井草駅前の商店街に存する商業地域で、地域要因に大きな変動はないが、市況から、地価は上昇傾向にある。 (2)下井草駅前の地元商店街であり、低層階は日用品を中心とする店舗が多く、事務所等も建ち並んでいる。緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因には特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下井草２丁目２３５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万7,674 円／平米 230万6,510 円／坪
推定価格 平米 坪	70万7,250 円／平米 233万8,169 円／坪
標準価格 平米 坪	71万2,954 円／平米 235万7,026 円／坪
査定価格 平米 坪	71万3,000 円／平米 235万7,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下井草２丁目２３５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万8,659 円／平米 273万9,547 円／坪
推定価格 平米 坪	84万6,889 円／平米 279万9,815 円／坪
標準価格 平米 坪	69万7,602 円／平米 230万6,272 円／坪
査定価格 平米 坪	69万8,000 円／平米 230万7,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50819 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下井草２丁目２３５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万2,000 円／平米 218万8,572 円／坪
推定価格 平米 坪	69万5,166 円／平米 229万8,219 円／坪
標準価格 平米 坪	71万5,928 円／平米 236万6,858 円／坪
査定価格 平米 坪	71万6,000 円／平米 236万7,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50119 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下井草２丁目２３５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万3,800 円／平米 193万43 円／坪
推定価格 平米 坪	58万3,800 円／平米 193万43 円／坪
標準価格 平米 坪	69万3,349 円／平米 229万2,212 円／坪
査定価格 平米 坪	69万3,000 円／平米 229万1,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情